Покупка жилья в Испании во время кризиса

Испанская недвижимость принесла стране €29 млрд. инвестиций за 4 года. Традиционно сектор недвижимости оставался крайне важным для экономики Испании, привлекая львиную долю (около 20%) всех приходящих в страну иностранных инвестиций. На втором и третьем местах находились логистика и поставки энергоносителей, приносящие, соответственно, по 11,3 и 10,2 % зарубежных капиталов.

Изучаем тенденции последнего времени

За последние 4 года инвесторы из-за рубежа вложили в недвижимость Королевства около €29 млрд. Чемпионом оказался 2015 год, принесший в Испанию €8,6 млрд. Примечательно, что за указанный период ежегодные инвестиции постепенно и плавно снижались. Для этого есть несколько причин, главная из которых — средняя стоимость жилья в стране уже приближается к среднеевропейскому показателю. Строить, арендовать и продавать жилье становится в Испании уже не так выгодно, как это было 5-6 лет назад.

Таким образом, аналитики местного рынка делают вывод, что иностранные инвестиции в этот сектор потеряли лидирующую позицию в структуре всех зарубежных поступлений. В первой половине 2019 года сюда пришел всего 1 млрд. евро, и отрасль переместилась на третье место. Помимо указанной выше причины, на такой спад повлияла и нестабильная политическая ситуация.

Несмотря на указанную тенденцию, третье место — тоже неплохой результат, свидетельствующий о том, что вложения в испанскую недвижимость по-прежнему остаются довольно выгодным бизнесом.

Покупайте жилье в Испании во время кризиса!

Это утверждение может удивить нашего читателя, знакомого с информацией о текущей рецессии европейского рынка недвижимости. И, действительно, спрос на жилье в «коронавирусный» год упал, девелоперы сворачивают свои проекты, а цена на «квадратные метры» снижается.

Тем не менее, картина далеко не столь однозначна. В экспертной среде существует множество противоречивых прогнозов, и потенциальные инвесторы просто сбиты с толку этим информационным хаосом. Если говорить об Испании, нам показалось заслуживающим внимание мнение авторитетного испанского агентства по недвижимости Alfa Inmobiliaria. Его вице- президент, Хесус Дуке, выступил на днях с заявлением, что именно в конце текущего года, и в первой половине следующего, наступает время, когда покупка недвижимости в Королевстве Испания принесет инвесторам максимальную прибыль. Чем руководствуется специалист в своем прогнозе?

Каким был испанский рынок до начала пандемии

Чтобы лучше понять логику господина Дуке, следует совершить небольшой экскурс в недавнее прошлое испанского рынка недвижимости. Известно, что самые высокие цены на жилье наблюдались в стране в 2007 году. По мнению специалистов, они были неоправданно завышены, а рынок перегрет. Не удивительно, что мировой кризис 2008-го буквально обвалил испанский рынок, погрузив его в длительную и глубокую рецессию.

Спад, во время которого испанское жилье кое-где потеряло около 50% стоимости, продолжался до 2015 года. Начавшийся подъем продолжался до начала пандемии, но он был довольно плавным и не возвратил цены к уровню 2007-го. Это отлично демонстрирует следующий график.

Несмотря на то, что цены так и не вернулись к прежнему максимуму, к началу 2020 года инвестиционная привлекательность испанского рынка стала замедляться. Жилье начало терять свою финансовую привлекательность, которая была присуща местному рынку в 2015-2019 годах.

Как отреагировал рынок недвижимости на первую волну Covid-19

Первая волна коронавируса замедлила все процессы на испанском рынке недвижимости, и притормозила и без того не очень быстрый рост цен. В этом смысле интересна статистика портала Idealista, которую мы приведем в виде таблицы.

Таблица 1. Статистика рынка за первое полугодие 2020 года.

Как видим, в первой половине года рынок Испании по-прежнему испытывал положительную динамику, хотя она и отставала по темпам роста в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года. Но аналитики предрекали: такая картина сохранится недолго, и по итогам года рецессия будет углубляться. 

Сами прогнозы были разными. Например, агентство Moody’s считает, что по итогам года цены окажутся выше уровня 2019-го на 2,5%, но потом, в 2021-м, они снизятся на 2-3%. И это падение будет особенно заметно в курортных регионах страны.

Процесс удешевления цен на рынке испанской недвижимости в 2021 году прогнозируют также аналитики американского агентства BBVA Research и Испанской ассоциации стоимостного анализа. Их прогнозы, в сравнении со взглядом Moody’s, более пессимистичны. Они не исключают, что цены просядут на 5-6%, и это снижение будет особенно заметно на вторичном рынке (он уже сейчас отстает от первички, что видно из нашей таблицы).

Тем не менее, все аналитики едины во мнении, что рецессия, связанная с пандемией, будет непродолжительной. Жилье, купленное сейчас или в следующем году, быстро отыграет свои позиции, вырастет в цене и принесет владельцам прибыль.

Испания смогла избежать полного обвала рынка недвижимости в условиях пандемии COVID-19

Эпидемия COVID-19 стала причиной очередного кризиса и обвала мировой экономики. В десятку государств, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции, вошла Испания. Пандемия повлияла на все сферы жизни испанского общества, рынок недвижимости не стал исключением. Он понес колоссальные убытки, однако показатели не достигли критического уровня, как это было в 2008 году.

Благодаря слаженной работе правительства и национального банка, экономическая активность в стране постепенно возобновляется. Есть надежда, что в скором будущем такие же процессы можно будет наблюдать и на испанском рынке жилья. Стоит отметить, что и до распространения коронавируса он не был на пике своего развития.

Обвал рынка недвижимости проходит каждые 6 лет (2008 г., 2014 г., 2020 г.). Период с 2014 г. до 2020 г. имел свои особенности:

• отсутствие стопроцентного ипотечного кредитования;

• уровень цен на жилье на четверть ниже, чем в 2008 году;

• число сданных в эксплуатацию объектов уменьшилось в десять раз по сравнению с докризисным периодом  2004-2008 гг.

Последний пункт экономисты оценивают скорее положительно, чем отрицательно. Перенасыщение рынка предложением ведет к обесцениванию квадратных метров.

В целом, ситуация контролируемая и вполне утешительная. Директор департамента недвижимости и земли Испании делает оптимистичные прогнозы на завершение строительства объектов, работа над которыми была приостановлена. Будем надеяться, что временные сложности по фактическому осуществлению сделок навсегда остались в прошлом.

5 причин, отражающих выгодность момента для покупки жилья

Но возвратимся к прогнозу Хесуса Дуке. Основываясь на анализе экспертов Alfa Inmobiliaria, он называет, по меньшей мере, 5 причин, почему потенциальным инвесторам особенно выгодно покупать жилье в Испании именно сейчас.

1.1 Испанская экономика в целом — переживает кризис пандемии болезненнее, чем это наблюдается на рынке недвижимости. Растет безработица, стагнируют многие предприятия и отрасли. В обществе появился ощутимый недостаток средств. Один из возможных выходов — продажа лишней недвижимости. Это способ быстрого получения «живых» денег.

Причем тенденции таковы, что терпение владельцев недвижимости начало иссякать только к концу года. Сейчас появляется все больше объектов, особенно на вторичном рынке, которые продаются с хорошими скидками. Например, в октябре на рынок выбросили 3700 объектов со скидкой до 50%.

1.2 Стало еще доступнее ипотечное кредитование, условия которого и раньше были в Испании привлекательными. Сейчас ипотечные ставки в этой стране — одни из самых низких в Европе, находятся на уровне 2-3%.

Важно! Россияне, как и все иностранцы, могут оформить ипотеку на условиях, которые не сильно отличаются от тех, что приняты в отношении граждан Королевства. Разница в том, что ставки для иностранцев обычно на 1-2% выше, а первоначальный взнос должен достигать 40-50%, в то время как испанцам достаточно бывает и 20%.

1. В то время как одни пытаются продать недвижимость, другие, наоборот, видят в ней надежное вложение средств в неспокойные времена.

2. В качестве такого вложения обычно рассматривают новое, современное и качественное жилье. Это приводит к удешевлению старых домов и квартир. Именно сейчас их стало выгодно покупать.

3. Количество выставленной на рынок вторички увеличивает и тот печальный факт, что многие дома и квартиры продаются, так как там жили умершие от Сovid люди.

Поведение девелоперов — предвестник будущего восстановления рынка

Сейчас, в конце 2020 года, девелоперские компании в Испании начали распродавать свои активы. Это, кстати, подтверждает прогнозы специалистов, которые мы привели выше: следующий год на рынке будет более провальным, чем текущий. Из-за пандемии от части своих акций избавляются крупнейшие строительные компании страны: ACS, Acciona, FCC, Ferrovial, OHL и Sacyr. К примеру, одна только ACS продала активов на €9,5 млрд.

А вот крупнейший британский девелопер Taylor Wimpey, активно занимающийся строительством курортных объектов в Испании, уверен, что рынок местной недвижимости полностью восстановится в 2022 году, при условии, что в Европе не будет третьей волны пандемии, и качественные вакцины станут широко применяться уже в первой половине 2021-го.

Заключение

Логика подсказывает, что сворачивание активности застройщиков не может быть долгосрочным в такой интересной для инвесторов и туристов стране, какой всегда есть и будет Испания. Как только стихнет пандемия (а это, по самым пессимистичным прогнозам, произойдет максимум через два года), на курорты Испании снова хлынут отдыхающие, а города наполнятся иностранцами.

Спрос на аренду жилья стремительно возродится. И тогда в выигрыше окажутся инвесторы, которые скупят недвижимость, пусть даже не всегда новую, именно сейчас, когда она продается с большими скидками. Те инвесторы, кто в море противоречивых прогнозов склонен разделить точку зрения господина Хесуса Дуке.