Канарские острова — почему на них стоит обратить внимание инвесторам

Известно, что среди самых популярных стран, в которых россияне и другие граждане бывшего Союза приобретают Золотые визы, неизменно оказывается Испания. А наиболее частый способ, который они при этом выбирают — покупка испанской недвижимости.

Статистика говорит, что инвесторы из России предпочитают недвижимость в континентальной части страны. Здесь граждане РФ заключают около 75% сделок. В то же время, примерно каждый четвертый заявитель находил «свою» недвижимость на островных регионах Королевства Испании — Балеарских островах и Канарах.

В последнее время аналитики рынка отмечают повышенный интерес зарубежных инвесторов именно к недвижимости на островах. Во многом это объясняется влиянием пандемии коронавируса: у состоятельных людей обострилось желание иметь жилье для обособленного, и в то же время комфортного проживания.

В связи с этими тенденциями стоит ожидать всплеска интереса россиян к недвижимости на Канарских островах, которая и раньше традиционно привлекала инвесторов из Восточной Европы.

Краткое знакомство с островами

Канарские острова — это одно из автономных сообществ Испании, представляющее собой архипелаг в Атлантическом океане, к северо-западу от Африки. В состав архипелага входит 13 островов, из них 7 обитаемых, Самый большой по площади — Тенерифе (2057 км², что немного превышает площадь Санкт-Петербурга).

Хотя от ближайшего острова Канар до материковой Африки всего 130 км., климат здесь совсем не похож на знойную Сахару. Воздух охлаждается прохладными водами Атлантики, поэтому местную погоду нередко называют «вечной весной». На островах не бывает ни палящего летнего зноя, ни зимних холодов, температура в течение года меняется незначительно. То же самое можно сказать о температуре воды: весь год она держится у отметки, близкой к 20°.

Для полноты описания важно добавить, что все острова созданы вулканами, их не стоит представлять, как исключительно пляжные места. Рельеф островов, особенно крупных, преимущественно горный; есть вершины, превышающие 3500 тыс. м. Понятно, что на таких склонах наблюдается высотная климатическая зональность, и в некоторых местах даже выпадает снег. Поэтому Канарские острова географы иногда называют «материками в миниатюре».

Почему на Канарах стоит покупать недвижимость

Причин несколько, и у них есть как естественные предпосылки, рожденные самой природой архипелага, так и экономические.

1. Климатические причины. В целом мы их уже описали выше. Субтропический океанический климат предоставляет комфортные условия для жизни человека, причем практически круглогодично, что вообще встречается редко, если говорить о Европе.

2. Благодаря необыкновенному разнообразию пейзажей, которые здесь тесно соседствуют друг с другом, создаются идеальные условия для развития самых разных, далеких друг от друга видов туризма. Причем туристические услуги можно предоставлять весь год, без перерыва на традиционное межсезонье.

3. Инфраструктура на островах хорошо развита, здесь созданы все условия для жизни, ориентированной на высокие стандарты. Долгое время это автономное сообщество было практически освобождено от пошлин. По этой причине здесь развивались торговля, сфера обслуживания и транспорт. Местные рынки изобилуют качественными продуктами по ценам, ниже испанских.

4. Владение недвижимостью на Канарах считается элитным признаком, здесь любят покупать жилье состоятельные граждане из наиболее богатых и развитых стран Европы.

Региональные различия

Хотя Канарский архипелаг в целом небольшой, на его островах наблюдаются определенные различия, касающиеся природных условий, популярности у туристов и цен на недвижимость. Рассмотрим их хотя бы в самых общих чертах.

Остров Тенерифе

До пандемии его посещало от 3 до 5 млн. туристов ежегодно. Помимо множества пляжей, туристов привлекает вулкан Тейде высотой 3718 метров — высочайшая точка всего архипелага. Из-за влияния такой высокой горы, северо-запад острова имеет более влажный и прохладный климат. А юг и юго-восток — относительно жаркие, в некоторые месяцы даже засушливые.

Разброс цен на недвижимость внутри острова существенный. Здесь встречаются как самые дорогие объекты (свыше €3,5 тыс. за м².), так и достаточно дешевые (около 1200 евро за метр). Самые дорогие объекты предлагаются на севере в окрестностях Пуэрто-де-ла-Крус, и на юге — рядом с Коста-Адехе.

На остов легко попасть, здесь открыты два международных аэропорта. В том числе есть прямое сообщение с Москвой. В столице, Санта-Крус-де-Тенерифе, всегда шумно и весело, здесь проходит ежегодный карнавал, подобный легендарному бразильскому.

На Тенерифе временно или постоянно пребывает огромное количество россиян. Возможно, по своей численности они уступают только немцам.

Остров Фуэртевентура

Второй по величине после Тенерифе. Здесь самое большое количество пляжей на всех Канарах. Остров приближен к Африке, поэтому временами стоит довольно жаркая погода, благодаря сильным ветрам из Сахары. Эти ветры поднимают высокие волны, и остров облюбовали любители серфинга.

В отличие от Тенерифе, Фуэртевентура имеет имидж тихого и спокойного места. Несмотря на свои размеры, он заселен менее плотно, чем остальные острова, и славится своими огромными, довольно пустынными пляжами. Впрочем, в последние годы, учитывая спрос на недвижимость, здесь стартовало несколько больших девелоперских проектов. Практически все они расположены на побережье, вся середина острова по-прежнему не заселена.

Крупнейший курорт острова — Морро-дель- Хабле на юге. Рядом с ним другой популярный курорт — Коста-Кальма. На севере известное место — курорт Корралехо.

Международный аэропорт находится неподалеку от главного города на острове, Пуэрто-дель-Росарио. Цены на недвижимость на острове уступают средним показателям по Канарам примерно на 10-12%.

Остров Гран-Канария

По своим размерам замыкает «большую тройку» Канарских островов. Он выделяется самым мягким и спокойным климатом на всем архипелаге, и россияне в последние годы предпочитали покупать недвижимость именно на нем.

Гран-Канария заселен плотнее, чем любой другой остров на Канарах. Особенно большим спросом пользуется недвижимость на юге. Высокий спрос и нехватка места для новых построек сформировали цены на жилье: оно здесь дороже, чем в среднем по архипелагу. На самом крупном курорте острова, Маспаломас, некоторые виллы продаются по цене свыше 5 млн. евро, и даже за простенькие бунгало и коттеджи просят от 80 тыс. евро.

На острове есть как шумные, современные городки, так и тихие, провинциальные, со старинной колониальной архитектурой.

Лас-Пальмас — столица острова, восьмой по населению город Испании. Его коммерческий аэропорт считается одним из наиболее загруженных во всей стране. Обычно рейсы отсюда выполняются на материковую часть Испании, но чартеры летают и в другие страны Европы.

Остров Лансароте

Четвертый по величине, самый северный во всем архипелаге. Несмотря на скромные размеры, он весь усыпан небольшими вулканами, их здесь около трех сотен! Серьезные извержения случались последний раз около двух веков назад. На острове совсем немного зелени, он покрыт застывшей вулканической лавой.

Лансароте мало подходит для постоянной жизни, но это отличное место для временного проживания. Свою виллу здесь имеет даже испанский король Хуан Карлос.

Основные курорты располагаются на юго-восточном побережье, вокруг городка Арресифе. Отличную виллу здесь можно купить всего за 250-300 тыс.евро, хорошую квартиру — за 80 тыс. Средние цены уступают даже ценам на соседнем Фуэртевентура. Имеется свой аэропорт.

Остров Пальма

Немного меньше по размерам, чем Лансароте. Кроме того, в отличие от предыдущего, Пальма считается наиболее зеленым островом Канарского архипелага. Практически треть его площади — это леса из местной сосны и лавра.

Леса располагаются на горных склонах, а горы занимают почти весь остров. Здесь мало места для обширных пляжей, что отразилось на туристической инфраструктуре: она на Пальме развита слабо. Хорошим курортом считается Пуэрто-Наос, на западном побережье. Своего аэропорта на острове нет. Остров мало интересует иностранных инвесторов в недвижимость, разве только пенсионеров, желающих проводить дни в тишине и тепле (на Пальме дни без солнца можно буквально пересчитать по пальцам).

Остальные островки архипелага, хотя и привлекают определенный контингент туристов, интересуют крайне малое количество иностранных покупателей недвижимости, и мы их рассматривать не будем.

О стоимости недвижимости на Канарских островах

Для начала — рассмотрим следующую таблицу. Она составлена на основе отчетов портала Idealista.

В таблице мы сравниваем показатели Канар с аналогичными показателями по Испании в целом, а также с Балеарскими островами — вторым островным регионом страны, популярным у туристов и инвесторов.

Итак, очевидно, что Канары сильно проигрывают Балеарским островам в уровне цен, но в то же время опережают общегосударственные показатели. Здесь стоит заметить, что Балеарские острова со своим лидером — островом Мальорка, уже несколько лет возглавляют ценовой рейтинг на испанском рынке недвижимости. Но Канары также уверенно входят в пятерку самых дорогих испанских регионов. К примеру, по итогам 2019 года они уступали, помимо Балеарам, только Мадриду, Стране Басков и Каталонии.

Интересен и показатель, отраженный во втором столбце. По сути, он говорит нам о том, как избранные регионы пережили сложнейший «коронавирусный» год. Недвижимость Балеарских островов и Испании в целом сумели прожить его пусть с небольшим, но ростом цен. Канары также «не упали», хотя их динамика оказалась минимальной. Иными словами, недвижимость здесь в 2020 году практически осталась на уровне предыдущего года.

Последняя информация свидетельствует, что пандемия существенно замедлила ту динамику роста, которую набрали Канарские острова в последние годы. Как она выглядела — видно на следующем графике.

Кто и для чего покупает недвижимость на Канарах

Если не рассматривать граждан самой Испании, а говорить только об иностранных инвесторах, большая их часть — это жители «богатой» Европы: скандинавы, британцы, немцы и французы. Как правило, они покупают жилье на островах для собственных нужд, не рассчитывая на нем зарабатывать. Нередко покупатели являются пенсионерами из названных стран.

Интересно! На Тенерифе около 10% населения — граждане Германии. Следом за ними по количеству следуют британцы.

Вторая большая часть инвесторов — заявители на Голден визу Испании из третьих стран. И среди них немалая доля транзакций совершается гражданами России и Украины. Наши соотечественники покупают здесь жилье как для собственных нужд, так и в расчете на сдачу его в аренду. Причем доля последних, как говорит статистика местных риэлторских агентств, постепенно понижается. Во многом это объясняется тем, что местные власти приняли в 2019 году закон, согласно которому новое жилье иностранные инвесторы не имеют права сдавать в краткосрочную аренду.

Для сведения! В разные годы доля русских среди всех иностранных инвесторов на Канарах составляла от 4,8 до 7,9%.

Если уж мы затронули вопрос аренды, следует сказать, что пандемия коронавируса, и последующие за ней карантинные меры, катастрофически сократили на Канарах количество отдыхающих. А значит, упали и цены на аренду. Проанализируем таблицу:

Вывод следующий. Аренда на Канарах хоть и потеряла в цене (что естественно на фоне многочисленных локдаунов и кризиса в туристической отрасли), но все же не испытала такого обрушения, как Балеарские острова. Очевидно, это произошло потому, что на Балеарах инвесторы преимущественно сдавали жилье в аренду, а на Канарах многие изначально приобретали недвижимость для себя.

Льготный режим для ведения бизнеса на Канарских островах

Golden Visa в Испании популярна среди граждан стран, не являющихся членами Европейского союза. Это вполне объяснимо простыми и доступными условиями участия в программе, широкими правами и возможностями, которые открываются перед обладателями статуса, перспективами развития бизнеса, получения прибыли от капиталовложений, возможностью жить в одной из самых развитых стран мира и претендовать на получение испанского гражданства через 10 лет.

Предприниматели, которые планируют перевести свой бизнес в Испанию или инвестировать капитал в существующую компанию, ищут возможность минимизировать расходы, в том числе и в графе уплаты налогов. Таким клиентам специалисты Эмиграционного центра GARANT.in рекомендуют обратить внимание на особый налоговый режим Канарских островов.

Система налогообложения в Испании имеет три уровня:

1. Государственный

2. Региональный

3. Местный

Общий режим распространяется и на Канарские острова. Однако регион на правах автономии наделен более широкими правами, чем другие административные единицы страны. На Архипелаге установлен специальный налоговый режим (REF), по условиям которого компании, приносящие пользу местной экономике, могут рассчитывать на получение налоговых льгот.

В рамках Экономического и налогового режима REF на Канарских островах в 2000 году была создана Специальная зона (ZEC). Ее главное назначение — способствовать диверсификации производственной структуры Архипелага, экономическому и социальному развитию через применение пониженных налоговых ставок .

Срок действия режима продлен Еврокомиссией до 2026 года с возможностью пролонгации до 2030 года.

Преимущества Свободной экономической зоны Канарских островов

• Ставка корпоративного налога составляет 4% вместо 25%.

• Нет налога на передачу собственности и гербового сбора.

• Дивиденды, распределяемые дочерними предприятиями ZEC своим материнским компаниям в другой стране Европейского Союза, освобождены от удержания благодаря директиве о материнских и дочерних компаниях и с остальными странами, с которыми Испания подписала соглашение об избежании двойного налогообложения (более 50 стран).

• Освобождение от Общего косвенного налога Канарских островов (IGIC) (эквивалент НДС) для поставок товаров и услуг между организациями ZEC и импорта.

Данные условия действуют для вновь созданных предприятий (отделений) с юридическим адресом и фактическим расположением в зоне действия особого режима. Новые компании должны быть зарегистрированы на территории Свободной экономической зоны до 31 декабря 2020 года.

Для получения налоговых льгот в рамках режима ZEC необходимо:

1. Заниматься определенным видом деятельности из списка, предусмотренного Законом о Свободной экономической зоне Канарских островов.

2. Инвестировать от €100 тыс. (на некоторых островах — от €50 тыс.) в статутный капитал компании в первые 2 года работы.

3. Создать минимум 5 рабочих мест за первые полгода работы компании и сохранить их на весь период действия режима.

4. Иметь юридический адрес и фактическое расположение компании на территории действия Специального экономического режима.

5. Ежегодно оплачивать сбор за пользование режимом ZEC в размере €150 тыс.

За более подробной информацией об участии в программе Golden Visa в Испании и способах получения налоговых льгот для ведения бизнеса на Канарских островах обращайтесь к юристам Эмиграционного центра GARANT.in.