Процедура приобретения португальской недвижимости

Покупаете жилье в Португалии? Узнайте, какие этапы оформления вам предстоят. Процедура приобретения португальской недвижимости.

Португалия — приятная, и во всех смыслах комфортная для проживания страна. Американские эксперты издания International Living по итогам 2020 года поставили ее на первое место в мире в своем списке «общего качества жизни». Поэтому не стоит удивляться, что многие иностранцы, в том числе граждане России и других постсоветских стран, проявляют к Португалии повышенный интерес, стремясь тем или иным способом приобрести здесь жилье.

Как это можно сделать, какие конкретные шаги придется совершить иностранцу, решившему приобрести португальскую недвижимость — об этом идет речь в нашей статье.

Жилье в Португалии может купить каждый!

На нашем сайте GARANT.in много и подробно обсуждались варианты покупки жилья в Португалии инвесторами, участвующими в программе «Золотой визы», а также получающими ВНЖ в качестве финансово независимого лица. Но хотим сразу подчеркнуть, что Португалия, в отличие от других стран Евросоюза, имеет одну важную особенность. Иностранцы, не граждане ЕС, могут покупать в этой стране недвижимость практически на тех же правах и условиях, что и сами португальцы. Иными словами, не стоит думать, что купить здесь жилье можно только в рамках оформления ВНЖ или Золотой визы. Все, что вам потребуется для такой сделки — легальные средства и несколько дальнейших шагов, о которых мы расскажем.

Перед тем, как перейти к описанию конкретных этапов, заметим, что подобную сделку лучше всего совершать с помощью профессиональных помощников. Мы убедились в этом на собственном опыте, ведь специалисты компании GARANT estate занимаются продажей недвижимости в этой стране уже много лет. Учитывая менталитет местных жителей, а также особенности законодательства, в Португалии не обойтись без тесных связей с местными риэлторскими агентствами и юридическими компаниями.

Ключевые этапы реализации сделки купли-продажи

Подбор недвижимости

Конечно, лучшим вариантом окажется, если вы уже заранее знаете, что будете покупать. Возможно, в этом выборе вам помогли знакомые или друзья, проживающие в Португалии, или вы сами присмотрели подходящий объект, будучи в Португалии на отдыхе, в гостях. Если же четкого понимания нет — полезна беседа с консультантом, досконально разбирающимся в особенностях местного рынка.

Подобрать жилье можно или дистанционно, или с реальным выездом «на местность». Обычно, как говорит наш опыт, процедура выбора занимает от трех дней до недели.

Проверка жилья на наличие долгов или запретов

Согласно местным законам, вся полная информация должна быть у продавца недвижимости. Она содержит не только технические характеристики объекта, но также включает:

• информацию о коммунальных долгах (или доказательство их отсутствия);
• справки от муниципалитета об отсутствии запретов и арестов;
• «энергетический сертификат», подтверждающий, что жилье соответствует принятым в стране энергосберегающим нормам;
• если жилье старое — справку от местных архитектурных служб о допустимости и масштабах ремонтных работ.

Подписание предварительного контракта

Такой контракт — абсолютно необходим, согласно португальским законам. Он является законным подтверждением серьезности намерений: как продавца, так и покупателя. Контракт, заверенный нотариусом, может содержать разные пункты. Но среди них есть и обязательные, имеющие характер универсальных:

1. Обязанность покупателя внести залог за покупку. Как правило, его размер колеблется от 15 до 30% от полной стоимости жилья.
2. Указаны точные сроки окончательной оплаты жилья.
3. Обязанность продавца вернуть залог в двойном размере, в случае отказа от сделки.
4. Согласие покупателя на то, что залог останется у продавца, если покупатель откажется от сделки.

Получение иностранцем NIF — налогового идентификационного номера

Этот этап обычно выполняют параллельно предыдущему. NIF — аналог привычного нам ИНН. Он нужен для любой сделки, когда приобретается зарегистрированный в налоговых органах объект. Для получения NIF необходимо личное присутствие клиента. Также вам потребуется присутствие поручителя. Им может быть продавец имущества (чаще всего так и случается), или любой другой человек, у которого уже есть действительный португальский NIF.

Помимо этого, для оформления идентификационного номера понадобится загранпаспорт и документ, подтверждающий вашу прописку (регистрацию по месту жительства). Этот документ необходимо заранее перевести на португальский язык и заверить у нотариуса.

Открытие счета в банке Португалии

Оно возможно сразу после получения NIFа. Без своего счета вы не сможете осуществить ни одну финансовую операцию, связанную со сделкой купли-продажи. Ведь, согласно местным законам, все подобные операции производятся только по безналичному расчету.

Счет в банке понадобится вам, как владельцу португальской недвижимости, и в будущем. К примеру, вы сможете удаленно, находясь в России или Украине, оплачивать текущие коммунальные счета, проводить финансовые операции в случае, если решите сдавать жилье в аренду.

В отличие от большинства стран ЕС, открыть банковский счет в Португалии довольно просто. Для этого не будут запрашивать, как, например, в Испании, объемный пакет документов. Достаточно предоставить свой NIF.

Внимание! Не стоит выбирать для открытия счета иностранные банки, которых в Португалии много. У них могут быть свои корпоративные особенности, усложняющие правила для иностранцев. Да и обслуживание в таких банках зачастую дороже. Из португальских банков также советуем исключить Caixa Geral de Depósitos. Он имеет статус государственного, а поэтому также потребует более объемного пакета документов.

Для открытия счета в большинстве банков достаточно суммы в 50-100 евро. Но если вы планируете создать депозит на сумму более 10 тыс. евро, потребуются дополнительные документы, доказывающие легальность происхождения этих денег. Впрочем, в случае с Португалией зачастую достаточно будет заполнить декларацию, в которой на словах укажете источник финансовых средств (например, продал на родине квартиру). Но учтите: в дальнейшем эту информацию могут проверить!

Окончательное подписание договора купли-продажи

Процедура проводится в присутствии обеих сторон (или их официальных представителей), нотариуса и переводчика. В момент подписания продавец получает на руки банковский чек, или подтверждение перевода на его счет оставшейся суммы. У покупателя на руках должна быть справка об уплате гербового сбора (0,8% от суммы сделки), и подтверждение об уплате налога на передачу собственности.

Для справки. Размер налога на передачу собственности может варьировать в пределах от 0,8% до 10%, но чаще всего он равен примерно 5-7%. Его значение зависит от нескольких факторов, главные из которых — городская это местность или сельская, а также будет ли покупатель лично проживать в доме, или сдаст его в аренду.

Договор всегда подписывает один человек — владелец жилья, но он может указать в документе и других членов семьи, которые будут считаться официальными совладельцами имущества. При этом они могут не присутствовать при сделке.

Этап оформления права собственности на жилье

Оплатив недвижимость и получив на руки договор о ее покупке, необходимо зарегистрировать свое приобретение. Эта процедура стоит 250 евро, и совершается в отделе регистрации недвижимого имущества при муниципалитете. В обмен владелец получает у нотариуса документ о праве собственности. На его оформление отводится максимум 3 месяца.

Таким образом, именно с этого момента иностранный покупатель становится полноправным владельцем собственности в Португалии. Ему остается только переоформить на себя контракты с различными коммунальными службами, хотя этим вопросом может заняться и доверенное лицо. Стоимость процедур переоформления колеблется от 100 до 200 евро, в зависимости от муниципалитета.