Условия приобретения недвижимости Франции

Рынок недвижимости Франции удивляет своей разнообразностью. Здесь можно найти объекты на любой вкус и кошелек. В 2021 году был зафиксирован резкий рост спроса на элитное жилье, а также на жилье среднего класса. Иностранные инвесторы рассматривают французскую недвижимость как надежный актив с перспективой роста цен на квадратные метры, потому готовы платить за него большие деньги.

Однако стоит понимать, что приобрести жилье во Франции без помощи специалистов достаточно сложно. В этой стране есть свои правила продажи недвижимости, о которых нужно знать потенциальным инвесторам.

Стоит ли вкладывать в недвижимость Франции?

С 2015 года наблюдается стабильный рост на рынке французской недвижимости. Покупка жилья – выгодная инвестиция! Например, покупая недвижимость в Ницце или Париже (двухкомнатная квартира), можно ежемесячно получать минимум 1000 евро от сдачи жилой площади в аренду. Помимо этого, такая покупка позволит оформить французскую мультивизу сроком до 5 лет. Мультивиза может стать первым звеном в цепочке на пути к получению ВНЖ-ПМЖ-гражданство. Обладатель паспорта ЕС может беспрепятственно путешествовать во многие страны мира, получить доступ к высококачественной европейской медицине, поступить в престижный ВУЗ.  

Один из наиболее весомых недостатков недвижимости Франции – ее стоимость. В 2022 году она является одной из наиболее дорогостоящих в мире. Также здесь достаточно архаичная и жесткая бюрократическая система, налоги напрямую зависят от уровня дохода и могут достигать в некоторых случаях до 47%.

Какую недвижимость можно купить иностранному гражданину?

Действующее законодательство не ограничивает иностранных граждан в покупке любого вида недвижимости. Вы можете выбирать недвижимость Канн, Марселя, Парижа и любого другого города и региона среди жилых, коммерческих, готовых и даже строящихся проектов. Оформить приобретение можно на физическое или юридическое лицо за личные средства или кредитные деньги банка Франции. Приобрести недвижимость во Франции можно в “удаленном формате” через доверенность на уполномоченного лица.

Ключевые этапы процесса покупки недвижимости

Законодательство Франции не ограничивает права иностранных граждан на покупку недвижимости в стране. Важное условие — предоставление информации об источниках происхождения инвестируемого капитала. Эта оговорка существует для того, чтобы обезопасить внутренний рынок от попыток “отмывания денег”. 

Купля-продажа недвижимости во Франции с участием иностранных инвесторов осуществляется через нотариуса. В его компетенцию, как представителя государственных интересов и гаранта законности права владельца на продажу имущества, входит также регистрация недвижимости.

Основные этапы:

1. Подбор. Первоначально покупателю необходимо определиться с основными параметрами:

• выбор города и района;

• бюджет;

• интересующая площадь;

• способ покупки (лично/дистанционно);

• способ оплаты (собственные средства/привлечение заемного капитала).

• цель покупки (проживание или  инвестиции).

Подбирать объекты можно самостоятельно или через риелтора, хотя его участие не является обязательным. Во втором случае поиск будет более персонализированным, быстрым и компетентным. Специалист поможет оценить ликвидность этого объекта, указать на детали кварталов выбранной недвижимости, а также учесть такие нюансы как затраты в ближайшие годы на содержание здания, изменение инфраструктуры квартала или близость шумных автомагистралей и ресторанов и другие важные аспекты.

2. Открытие счета во французском банке. В связи с отключением российских банков от SWIFT и обострением отношений в международной политике, клиенты из России испытывают трудности с переводами. В этом случае можно воспользоваться счетами иностранных банков или услугами лицензированных агентств, занимающихся вопросами иммиграции за рубеж. Клиенты компании GARANT IN могут рассчитывать на нашу помощь.

3. Просмотр объекта. За время пандемии Франция успешно практиковала внедрение онлайн-туров, когда риелтор дистанционно в режиме реального времени демонстрирует объект покупателю. Это помогает снизить расходы на поездку.

4. Подписание предварительного договора. Compromis de vente – это документ, в котором прописаны основные параметры сделки (стоимость объекта, условия покупки, дата подписания договора купли-продажи), а также отлагательные условия (например, ипотечное кредитование).

Заключение предварительного договора  осуществляется при участии нотариуса. Он является представителем государства и выступает гарантом безопасности сделки. На этом этапе покупатель переводит на счет нотариуса 10% от полной стоимости. В течение 10 дней покупатель вправе передумать и вернуть задаток. Если для покупки привлекаются заемные средства, а клиент получает от банка отказ, депозит также возвращается.

5. Проверка технического состояния. Процедура выполняется нотариусом и по времени занимает около 2,5-3 месяцев. Уполномоченный посредник проверяет сведения, указанные в технической документации о состоянии недвижимого объекта и наличии/отсутствии у него обременений (соответствие метража заявленной площади, экспертиза здания на использование асбеста и свинца при строительстве, состояние электро и газовых сетей и пр.) Это также помогает снизить риски покупателя.

6. Заключение основного договора. Acte de vente – основной договор, подписываемый сторонами в присутствии нотариуса и лицензированного переводчика. Интересы покупателя может представлять посредник по доверенности. К моменту заключения сделки купли-продажи покупатель обязан перевести всю сумму стоимости объекта на счет нотариуса. После подписания покупателю выдаются ключи и аттестация объекта на его имя. Далее необходимо зарегистрировать сделку в регистрационном бюро. Процедура занимает до 2 месяцев, но владелец уже вправе совершать с купленной недвижимостью любые действия.

7. Страхование недвижимости. Это обязательное условие, выполнение которого контролируется нотариусом.

Завершение процесса покупки-продажи

Когда все этапы подготовки закончены, обе стороны, при участии сертифицированного переводчика, ставят свои подписи под документом о совершении купли-продажи. Эта процедура в обязательном порядке проходит в офисе у нотариуса, и также подтверждается его подписью.

К моменту подписания покупателю следует перевести на депозит нотариуса всю оговоренную сумму. После того, как на документе появятся подписи двух сторон и нотариуса, покупатель считается собственником недвижимости, получая от нее ключи. Вместе с ними нотариус вручает новому владельцу аттестационный лист, подтверждающий, что он вступил в права владения объектом. На основе этого листа можно совершать с недвижимостью любые действия.

Заверенное свидетельство о праве собственности выдают покупателю только через несколько месяцев (на его оформление требуется время).

Дополнительные расходы при покупке недвижимости во Франции

Расходы на покупку недвижимости во Франции, как и в других странах, не ограничиваются стоимостью объекта. Законодательство предусматривает ряд обязательных платежей, перечень которых будет зависеть от типа недвижимого имущества.

Несомненный плюс для нерезидентов в том, что при оформлении договора купли-продажи в этой стране всеми документальными тяжбами занимается нотариус. Он выдает покупателю единый счет, известный как “нотариальный сбор”, который включает стоимость услуг нотариуса, государственные сборы и налоги.

Размер издержек при покупке объектов на вторичном рынке составляет 7-10% от общей стоимости. Они состоят из налогов, предусмотренных к оплате при покупке существующей недвижимости, сборов за передачу права собственности, платы за услуги нотариуса, а также других выплат (гербовый сбор, регистрация земли и т.д.).

При покупке новой недвижимости сопутствующие расходы в виде сборов и налогов составляют 2% от стоимости предмета договора. Это связано с тем, что опускаются некоторые процедуры, присущие оформлению «вторички», например переоформление недвижимости со старого владельца на нового. Также во Франции предусмотрен НДС в размере 20%, который чаще всего включен в стоимость новостройки.

Установленный размер вознаграждения нотариуса — 1% от суммы нотариального сбора, остальное идет на уплату налогов и других выплат.

Особенности инвестиций в объекты в процессе строительства

В случае приобретения объекта на первичным рынке в процессе строительства инвестор получает возможность вносить плату несколькими платежами. Конечно, в этом случае существует риск, но также есть ряд гарантий и страховок. Например, гарантия на конструкцию объекта составляет 10 лет, а на внутренние работы — 2 года.

Особенности инвестиций по схеме Leaseback 

Сразу стоит отметить, что программ Leaseback не подходит для иностранных граждан, которые хотят обрести новый дом или место для отдыха во Франции. Причина — ограничение прав владельца свободно распоряжаться такой недвижимостью.

Схема предусматривает возможность капиталовложений только в новое строительство, которое подлежит обязательному страхованию, а его завершение гарантируется государством. Наиболее популярными объектами в рамках французской  программы Leaseback по праву считаются гостиничные комплексы и резиденции.

Для тех, кто рассчитывает на получение дохода от инвестиций, французский Leaseback может стать идеальной схемой вложения капитала:

• государственная гарантия сдачи объекта в эксплуатацию;

• доходность до 4% годовых;

• гарантия выплат от управляющей компании, независимо от того, сдавалась недвижимость в аренду или нет;

• налоговые льготы и возможность компенсации НДС в ходе выполнения условий договора;

• право на личное пользование недвижимостью до 4 недель в году (по стандартному договору) или больше (по специальному контракту;

• все финансовые риски и расходы по содержанию недвижимости берет на себя управляющая фирма. 

Если вас интересует покупка недвижимости во Франции, обратитесь за помощью к лицензированному агенту. GARANT IN – ведущая компания в области инвестиционной иммиграции готова вам помочь на любом этапе: от выбора объекта недвижимости до сопровождения и оформления всех необходимых документов.