Недвижимость во Франции – условия приобретения, перспективы и особенности

Недвижимость во Франции – условия приобретения, перспективы и особенности

Рынок недвижимости Франции удивляет своей разнообразностью. Здесь можно найти объекты на любой вкус и кошелек. В 2021 году был зафиксирован резкий рост спроса на элитное жилье, а также на жилье среднего класса. Иностранные инвесторы рассматривают французскую недвижимость как надежный актив с перспективой роста цен на квадратные метры, потому готовы платить за него большие деньги.

Однако стоит понимать, что приобрести жилье во Франции без помощи специалистов достаточно сложно. В этой стране есть свои правила продажи недвижимости, о которых нужно знать потенциальным инвесторам.

Стоит ли вкладывать в недвижимость Франции?

С 2015 года наблюдается стабильный рост на рынке французской недвижимости. Покупка жилья – выгодная инвестиция! Например, покупая недвижимость в Ницце или Париже (двухкомнатная квартира), можно ежемесячно получать минимум 1000 евро от сдачи жилой площади в аренду. Помимо этого, такая покупка позволит оформить французскую мультивизу сроком до 5 лет. Мультивиза может стать первым звеном в цепочке на пути к получению ВНЖ-ПМЖ-гражданство. Обладатель паспорта ЕС может беспрепятственно путешествовать во многие страны мира, получить доступ к высококачественной европейской медицине, поступить в престижный ВУЗ.

Один из наиболее весомых недостатков недвижимости Франции – ее стоимость. В 2022 году она является одной из наиболее дорогостоящих в мире. Также здесь достаточно архаичная и жесткая бюрократическая система, налоги напрямую зависят от уровня дохода и могут достигать в некоторых случаях до 47%.

[alt - дома в париже цены] 

Какую недвижимость можно купить иностранному гражданину?

Действующее законодательство не ограничивает иностранных граждан в покупке любого вида недвижимости. Вы можете выбирать недвижимость Канн, Марселя, Парижа и любого другого города и региона среди жилых, коммерческих, готовых и даже строящихся проектов. Оформить приобретение можно на физическое или юридическое лицо за личные средства или кредитные деньги банка Франции. Приобрести недвижимость во Франции можно в “удаленном формате” через доверенность на уполномоченного лица.

Ключевые этапы процесса покупки недвижимости

Законодательство Франции не ограничивает права иностранных граждан на покупку недвижимости в стране. Важное условие — предоставление информации об источниках происхождения инвестируемого капитала. Эта оговорка существует для того, чтобы обезопасить внутренний рынок от попыток “отмывания денег”.

Купля-продажа недвижимости во Франции с участием иностранных инвесторов осуществляется через нотариуса. В его компетенцию, как представителя государственных интересов и гаранта законности права владельца на продажу имущества, входит также регистрация недвижимости.

Основные этапы:

• Подбор. Первоначально покупателю необходимо определиться с основными параметрами:

1. выбор города и района;
2. бюджет;
3. интересующая площадь;
4. способ покупки (лично/дистанционно); способ оплаты (собственные средства/привлечение заемного капитала). 
5. цель покупки (проживание или инвестиции).

Подбирать объекты можно самостоятельно или через риелтора, хотя его участие не является обязательным. Во втором случае поиск будет более персонализированным, быстрым и компетентным. Специалист поможет оценить ликвидность этого объекта, указать на детали кварталов выбранной недвижимости, а также учесть такие нюансы как затраты в ближайшие годы на содержание здания, изменение инфраструктуры квартала или близость шумных автомагистралей и ресторанов и другие важные аспекты. 

• Открытие счета во французском банке. В связи с отключением российских банков от SWIFT и обострением отношений в международной политике, клиенты из России испытывают трудности с переводами. В этом случае можно воспользоваться счетами иностранных банков или услугами лицензированных агентств, занимающихся вопросами иммиграции за рубеж. Клиенты компании GARANT IN могут рассчитывать на нашу помощь. 
• Просмотр объекта. За время пандемии Франция успешно практиковала внедрение онлайн-туров, когда риелтор дистанционно в режиме реального времени демонстрирует объект покупателю. Это помогает снизить расходы на поездку.
• Подписание предварительного договора. Compromis de vente – это документ, в котором прописаны основные параметры сделки (стоимость объекта, условия покупки, дата подписания договора купли-продажи), а также отлагательные условия (например, ипотечное кредитование).

Заключение предварительного договора осуществляется при участии нотариуса. Он является представителем государства и выступает гарантом безопасности сделки. На этом этапе покупатель переводит на счет нотариуса 10% от полной стоимости. В течение 10 дней покупатель вправе передумать и вернуть задаток. Если для покупки привлекаются заемные средства, а клиент получает от банка отказ, депозит также возвращается.

• Проверка технического состояния. Процедура выполняется нотариусом и по времени занимает около 2,5-3 месяцев. Уполномоченный посредник проверяет сведения, указанные в технической документации о состоянии недвижимого объекта и наличии/отсутствии у него обременений (соответствие метража заявленной площади, экспертиза здания на использование асбеста и свинца при строительстве, состояние электро и газовых сетей и пр.) Это также помогает снизить риски покупателя.
• Заключение основного договора. Acte de vente – основной договор, подписываемый сторонами в присутствии нотариуса и лицензированного переводчика. Интересы покупателя может представлять посредник по доверенности. К моменту заключения сделки купли-продажи покупатель обязан перевести всю сумму стоимости объекта на счет нотариуса. После подписания покупателю выдаются ключи и аттестация объекта на его имя. Далее необходимо зарегистрировать сделку в регистрационном бюро. Процедура занимает до 2 месяцев, но владелец уже вправе совершать с купленной недвижимостью любые действия.
• Страхование недвижимости. Это обязательное условие, выполнение которого контролируется нотариусом.

Завершение процесса покупки-продажи

Когда все этапы подготовки закончены, обе стороны, при участии сертифицированного переводчика, ставят свои подписи под документом о совершении купли-продажи. Эта процедура в обязательном порядке проходит в офисе у нотариуса, и также подтверждается его подписью.

К моменту подписания покупателю следует перевести на депозит нотариуса всю оговоренную сумму. После того, как на документе появятся подписи двух сторон и нотариуса, покупатель считается собственником недвижимости, получая от нее ключи. Вместе с ними нотариус вручает новому владельцу аттестационный лист, подтверждающий, что он вступил в права владения объектом. На основе этого листа можно совершать с недвижимостью любые действия.

Заверенное свидетельство о праве собственности выдают покупателю только через несколько месяцев (на его оформление требуется время).

Дополнительные расходы при покупке недвижимости во Франции

Расходы на покупку недвижимости во Франции, как и в других странах, не ограничиваются стоимостью объекта. Законодательство предусматривает ряд обязательных платежей, перечень которых будет зависеть от типа недвижимого имущества.

Несомненный плюс для нерезидентов в том, что при оформлении договора купли-продажи в этой стране всеми документальными тяжбами занимается нотариус. Он выдает покупателю единый счет, известный как “нотариальный сбор”, который включает стоимость услуг нотариуса, государственные сборы и налоги.

[alt - недвижимость во франции] 

Размер издержек при покупке объектов на вторичном рынке составляет 7-10% от общей стоимости. Они состоят из налогов, предусмотренных к оплате при покупке существующей недвижимости, сборов за передачу права собственности, платы за услуги нотариуса, а также других выплат (гербовый сбор, регистрация земли и т.д.).

При покупке новой недвижимости сопутствующие расходы в виде сборов и налогов составляют 2% от стоимости предмета договора. Это связано с тем, что опускаются некоторые процедуры, присущие оформлению «вторички», например переоформление недвижимости со старого владельца на нового. Также во Франции предусмотрен НДС в размере 20%, который чаще всего включен в стоимость новостройки.

Установленный размер вознаграждения нотариуса — 1% от суммы нотариального сбора, остальное идет на уплату налогов и других выплат.

Особенности инвестиций в объекты в процессе строительства

В случае приобретения объекта на первичным рынке в процессе строительства инвестор получает возможность вносить плату несколькими платежами. Конечно, в этом случае существует риск, но также есть ряд гарантий и страховок. Например, гарантия на конструкцию объекта составляет 10 лет, а на внутренние работы — 2 года.

Особенности инвестиций по схеме Leaseback

Сразу стоит отметить, что программ Leaseback не подходит для иностранных граждан, которые хотят обрести новый дом или место для отдыха во Франции. Причина — ограничение прав владельца свободно распоряжаться такой недвижимостью.

Схема предусматривает возможность капиталовложений только в новое строительство, которое подлежит обязательному страхованию, а его завершение гарантируется государством. Наиболее популярными объектами в рамках французской программы Leaseback по праву считаются гостиничные комплексы и резиденции.

Для тех, кто рассчитывает на получение дохода от инвестиций, французский Leaseback может стать идеальной схемой вложения капитала:

• государственная гарантия сдачи объекта в эксплуатацию;
• доходность до 4% годовых;
• гарантия выплат от управляющей компании, независимо от того, сдавалась недвижимость в аренду или нет;
• налоговые льготы и возможность компенсации НДС в ходе выполнения условий договора;
• право на личное пользование недвижимостью до 4 недель в году (по стандартному договору) или больше (по специальному контракту;
• все финансовые риски и расходы по содержанию недвижимости берет на себя управляющая фирма. 

Если вас интересует покупка недвижимости во Франции, обратитесь за помощью к лицензированному агенту. GARANT IN – ведущая компания в области инвестиционной иммиграции готова вам помочь на любом этапе: от выбора объекта недвижимости до сопровождения и оформления всех необходимых документов.