Как заработать на недвижимости Греции

Небоскребы изменят облик Афин. Для инвесторов, приобретающих недвижимость в Греции, открываются новые горизонты.

Покупка недвижимости — самый популярный способ при оформлении Золотой визы Греции. Обычно объектом инвестиций становятся виллы в курортных районах страны, или квартиры в Афинах. Но в столице не хватает подходящей недвижимости, которая могла бы заинтересовать инвесторов, принося им прибыль. Новый район с небоскребами, вероятно, существенно изменит устоявшуюся картину.

Патриархальные Афины останутся в прошлом?

Афины никогда не были городом, который мог похвастаться обилием высотных зданий. Говоря о жилых домах, ни один из них в столице Греции не превышает отметки в 27 метров. Самое высокое сооружение города — телевизионная башня, может скромно заявить о своей высоте в 103 метра — совершенно не впечатляющий результат на фоне множества современных инженерных сооружений. Но сейчас, похоже, облик столицы изменится, и она заметно подрастет, обзаведясь собственными суперзданиями.

Эллиникон — проект, который изменит лицо Афин

Новый девелоперский проект, уникальный для Афин, решено развивать в районе Хеллиникон, приблизительно в том месте, где раньше располагался международный аэропорт греческой столицы. Его реализация поручена известной в стране компании Lamda Development. Масштабы задуманного впечатляют:

• общие инвестиции — около €8 млрд.;

• площадь, отведенная под проект — приблизительно 620 га;

• количество небоскребов — 5 штук, в том числе — два жилых комплекса, отдельные здания под гостиницу и казино;

•  время на реализацию проекта — 3,5 года;

• количество рабочих мест, которые обеспечит проект — около 80 тыс.;

• высота каждого здания — не менее 200 метров.

Главным инвестором проекта выступает консорциум Mohegan Gaming and Entertainment, а проектные работы выполнила архитектурная фирма Steelman Partners, специализация которой — проектирование и строительство IRC-комплексов.

Исторические традиции и современность. Как достичь компромисса?

Создатели проекта утверждают, что в своей работе черпали вдохновение в историческом прошлом Эллады, используя архитектурные традиции Древней Греции. Они заявили, что небоскребы своим обликом будут напоминать грекам их давние традиции и мифологические образы.

В то же время, эти градостроительные планы вызвали в афинском сообществе неоднозначную реакцию. Многие люди, и жители, и профессионалы-архитекторы, высказывают мнение, что такие суперсовременные сооружения испортят традиционный, устоявшийся веками внешний облик Афин.

Интересно! Высшая точка города — древний исторический холм Акрополь, над которым возвышаются развалины Парфенона — древнегреческого храма, всемирно известного памятника архитектуры. Среди жителей города популярна точка зрения, что ни одно афинское сооружение не должно быть выше Акрополя с храмом (около 150 метров).

Кроме того, район Хеллиникон примыкает к морю, и его ландшафт, по мнению приверженцев традиционализма, должен оставаться относительно узнаваемым и нетронутым.

Греческое архитектурное общество — престижная организация, мнение которой важно для многих образованных горожан, осудило проект и выразило глубокое сожаление в связи с его принятием. Спор перешел в политическую плоскость, и левые партии обвинили Правительство в игнорировании интересов жителей столицы, в угоду интересам частного бизнеса.

Бульдозеры как финал спора

Тем не менее, противники проекта сумели всего лишь отсрочить начало его реализации на 4 года. Они ссылались то на необходимость проведения археологических исследований, то на возражения Департамента лесного хозяйства.

Но в июне 2020-го на Хеллиниконе заработали бульдозеры, снося старые сооружения и обозначив реальное начало самого амбициозного инвестиционного проекта Греции. Похоже, для инвесторов, нацелившихся на приобретение греческой Золотой визы, появилось новое, обширное поле деятельности?

Как зарабатывать на жилье в Греции. Сведения, полезные для инвестора

Летом текущего года американское рейтинговое агентство DBRS Morningstar обнародовало свой отчет, из которого следует, что на рынке недвижимости Греции цены формируются, в первую очередь, уровнем активности зарубежных инвесторов. Китай, Россия, арабские страны Ближнего Востока и Британия — вот основные страны, граждане которых покупают недвижимость в Греции.

Сделки происходят как в рамках получения ВНЖ (Золотой визы), так и для получения дохода путем дальнейшей сдачи жилья в аренду. Более того, собраны данные, говорящие о том, что до последнего времени даже инвесторы, получившие Golden Visa Греции через покупку жилья, чаще всего впоследствии также сдавали его в аренду.

Насколько выгоден арендодателю в Греции этот вид бизнеса? Что нужно для того, чтобы сдать внаем свою недвижимость? Где лучше всего заниматься подобным бизнесом? На эти, и некоторые другие вопросы, вы найдете ответы в материале от компании GARANT estate.

На какие доходы может рассчитывать арендодатель в Греции?

Средняя валовая доходность от аренды жилья в этой стране составляет 3,97%, что примерно равно уровню Испании (4%) и ниже уровня Португалии (5,45%). Впрочем, средние показатели в таких расчетах напоминают пресловутую «среднюю температуру у больных по палате»: у кого-то может быть жар, а кто-то уже почти здоров. Более точные сведения дает знание коридора, в котором находится арендная доходность: от 3,2% до 6,5%. Колебания доходности зависят от множества факторов: региона, где жилье сдается, размера и состояния жилья, времени года и т.д.

В Афинах существенную роль играет размер жилья. Этот фактор прослеживается везде, но в столице — особенно. Небольшие и средние по размерам квартиры дают пропорционально больший доход, в сравнении со сдачей жилья большой площади (в пересчете на 1м².)

Ах, аренда, недвижимость у моря!

Нет ничего удивительного в том, что арендные ставки выше в тех регионах страны, которые пользуются повышенным спросом у туристов. А это — прибрежные районы, острова в Эгейском и Ионическом морях, столица с пригородами. В последнее время сюда добавились еще Салоники, по уровню спроса опередившие даже Афины (поток туристов возрастает, а свободного жилья здесь недостаточно).

В Афинах валовая доходность от сдачи жилья в аренду никогда не бывает ниже 4,3%. В элитных районах столицы (Колонаки, Ликаветтос) она обычно превышает 6,3%, доходя иногда до 7%. Получать 6% валовой прибыли можно также в отдельных пригородах столицы (например, в Глифаде).

Для справки. Валовая доходность от аренды — это прибыль от сдачи жилья, полученная ДО вычета всех налогов и расходов на его содержание.

Не уступают столице и курортные регионы. Более 6% валового дохода получают арендодатели жилья на курортных островах Крит, Родос, Корфу, Миконос. Правда, здесь важную роль играет и сезонность, а также длительность аренды, о чем поговорим подробнее.

Почему побеждает краткосрочная аренда

Теплый климат страны способствует тому, что спрос на жилье здесь существует всегда, и найти клиентов — для арендодателя обычно не составляет большой проблемы. Особенно это справедливо в отношении столицы и Салоников. На морском побережье и островах все же выделяется низкий, зимний сезон, когда наплыв курортников немного уменьшается. В высокий сезон резко взлетает спрос на элитные виллы и коттеджи.

Последние несколько лет на рынке недвижимости Греции отмечался уверенный и заметный рост цен на недвижимость. Например, в Афинах с 2015 года он составил от 25 до 50%. Это, в свою очередь, повлекло за собой повышение расходов на содержание жилья. Арендодатели отреагировали поднятием арендных ставок. Но, учитывая сложную ситуацию в греческой экономике и высокий уровень безработицы, долгосрочная аренда жилья многим коренным гражданам оказалась не по карману.

Собственники недвижимости все чаще начали обращаться к краткосрочной сдаче, в расчете на иностранного туриста. Для поиска клиентов широко используются такие интернет-ресурсы, как Airbnb, Booking. Оказалось, что краткосрочная аренда приносит на 1,5-2% больше прибыли, чем долгосрочная, нередко достигая 7% годовых.

Интересно! В Греции, в отличие от многих более развитых стран ЕС, около 80% жителей владеют собственным жильем. Здесь принято держать «запасные» квартиры для несовершеннолетних детей. В создавшихся условиях они нередко используются для сдачи внаем на непродолжительное время. Тенденцию усиливают иностранные инвесторы, чаще всего покупающие греческие «квадратные метры» для получения прибыли. Этому способствует принятый в декабре 2019-го закон, по которому иностранец не обязан сообщать местным налоговикам о своих доходах за пределами страны, а должен отдавать только фиксированный налог.

Механизм сдачи жилья в аренду

Итак, мы коснулись уже двух особенностей греческого арендаторского рынка:

• резкое возрастание количества краткосрочных договоров;

• широкое использование интернет-платформ для поиска клиентов.

Оба фактора — новые, ранее не свойственные для Греции, и вот почему. Традиционно для сдачи недвижимости собственники жилья пользовались услугами независимых агентов или риелторских компаний. Обычно их работа оценивалась примерно в 10% от годовой аренды. Как вариант — использовалась сумма, равная арендной оплате за 1 — 1,5 месяца.

Если же компания занималась краткосрочной сдачей, и брала на себя все текущие хлопоты по поиску клиентов и обслуживанию жилья, размер ее комиссии возрастал в два-три раза (сообразно увеличению прилагаемых усилий).

Чтобы соблюсти права как арендатора, так и арендодателя, было принято составлять юридический договор. Срок такого договора для жилых помещений обычно составлял три года. По окончанию этого времени договор или продлевался, или автоматически прекращал свое действие.

Сейчас, с распространением краткосрочной сдачи путем использования интернет-платформ, юридическая ситуация меняется. В частности, у владельца жилья есть два возможных варианта:

1. Оформить регистрацию своей недвижимости в специальном Реестре краткосрочной аренды.

2. Получить на квартиру или дом туристическую лицензию.

В первом случае владельцу выдают в Реестре индивидуальный номер, который он обязан публиковать в своих объявлениях на интернет-ресурсах. В дальнейшем, находя клиентов, он должен сообщить о факте сдачи налоговым органам. Если фискальные органы обнаружат факт сдачи «втемную», хозяин жилья платит штраф в 5 тыс. евро.

Во втором случае регистрация в Реестре не понадобится, а в объявлениях следует указывать номер своей лицензии. Нужно учитывать, что оформление лицензии занимает около двух месяцев по времени, и может обойтись арендодателю от 3-х до 5-ти тысяч евро.

Несколько слов о налогах на доходы от аренды

В Греции доходы от аренды недвижимости облагаются налогом по прогрессивному принципу. Размер налога, таким образом, может колебаться в больших пределах: от 7 до 45%.

Важно! При расчете налога, из валового дохода сразу вычитаются расходы арендодателя и амортизация жилья. С целью избежать детальных и долгих расчетов, часто действует упрощенная схема: 40% валового дохода — это расходы (коммунальные счета прилагаются) и 10% — размер амортизации. Другими словами, при такой схеме налоги начисляются с половины валового дохода.

Вот как выглядит размер прогрессивной ставки в зависимости от валового дохода.

Размер арендной платы, а также условия ее выплаты, никак не регулируются законом, и свободно согласовываются двумя сторонами. Но сам договор обязательно подкрепляется контрактом, для которого почти всегда используют типовые формы. Юридическую силу имеют только те договоры, которые зарегистрированы в налоговой службе.

В настоящее время правительство Греции рассматривает вариант временного снижения ставки налогов на доходы от аренды, особенно если речь идет о валовом доходе, не превышающем 12 тыс. евро в год. Цель этого — не только компенсировать потери арендодателей, но также помочь квартиросъемщикам преодолеть последствия пандемии, в первую очередь из числа местных жителей.

В этой связи министр экономического развития Адонис Георгиадис заявил, что в 2020 году арендодатели потеряли около 40% своего дохода. Из-за таких потерь Федерация владельцев недвижимости Греции предлагает ввести 25% скидку на налоги по итогам года.

Если это произойдет, арендодатели Греции выйдут из текущего кризиса, вызванного пандемией, с относительно небольшими финансовыми потерями. И этот факт лишний раз подтвердит: сдавать жилье в этой стране выгодно всегда!

Материал создан на основе данных из Greek Reporter.