Минимальная стоимость недвижимости для ВНЖ в Черногории: изменения 2026 года

Черногория продолжает адаптировать миграционное законодательство в рамках курса на вступление в ЕС. В конце 2025 года были приняты поправки к закону о иностранцах, которые затронули порядок получения вида на жительство (ВНЖ) через недвижимость.

Закон подписан президентом 31 декабря 2025 года, опубликован в начале января 2026 года и вступил в силу в январе 2026 года. Одно из ключевых изменений — введение минимальной стоимости недвижимости для получения ВНЖ.

Ввели минимальную стоимость недвижимости для получения ВНЖ

Как было раньше. Закон не устанавливал минимальный порог стоимости объекта. Иностранец мог получить ВНЖ на основании владения жилой недвижимостью любой стоимости. Допускалась доля собственности от 50%.

После вступления закона в силу. Чтобы получить ВНЖ по основанию владения недвижимостью, ее стоимость должна составлять не менее 150 000 € — по оценке налогового органа. Учитывается не только цена в договоре купли-продажи, но и официальная налоговая оценка объекта.

Иностранец, который получил ВНЖ на основании недвижимости до вступления закона в силу, вправе продлевать его по прежним правилам при сохранении права собственности.

Что это означает для заявителей

Фактически это ужесточение условий получения ВНЖ. Если раньше основанием был сам факт владения объектом, теперь установлен минимальный финансовый порог.

Потенциальным заявителям стоит учитывать дополнительные расходы при покупке:

• налог на переход права собственности — обычно 3% от оценочной стоимости;
• услуги нотариуса и регистрация сделки;
• кадастровые сборы;
• юридическое сопровождение;
• ежегодное продление ВНЖ.

Также важно помнить, что ВНЖ через недвижимость не дает автоматического права на работу. Для трудоустройства требуется отдельное разрешение.

Почему важна налоговая оценка

В черногорской практике цена сделки и налоговая оценка — разные показатели. Налоговая инспекция определяет стоимость объекта для расчета налога, и именно эта сумма используется при проверке соответствия минимальному порогу.

Если объект приобретен, например, за 160 000 €, но налоговая оценка окажется ниже 150 000 €, это может повлиять на решение о выдаче ВНЖ. Поэтому до заключения сделки рекомендуется провести предварительную проверку оценочной стоимости.

Вывод

Введение минимального порога в 150 000 € меняет подход к получению ВНЖ через недвижимость в Черногории. Программа остается доступной по европейским меркам, однако входной уровень инвестиций стал выше и требует более тщательного финансового планирования.

Часто задаваемые вопросы

• Какой минимальный порог стоимости недвижимости в 2026 году?

   

  Согласно новым правилам, вступившим в силу в январе 2026 года, минимальная стоимость недвижимости для получения ВНЖ составляет 150 000 €.

• Что важнее: цена в договоре или оценка налоговой?

   

  Решающее значение имеет официальная налоговая оценка объекта. Если цена в договоре выше 150 000 €, но налоговая оценит объект дешевле, в ВНЖ могут отказать.

• Что делать тем, кто получил ВНЖ до 2026 года?

   

  Закон имеет обратную силу только для новых заявителей. Те, кто уже оформил ВНЖ до вступления поправок в силу, могут продлевать статус по старым правилам (без учета минимальной стоимости) при сохранении права собственности.

• Можно ли работать в Черногории с ВНЖ по недвижимости?

   

  Нет, данный тип ВНЖ (boravak по владению недвижимостью) не дает права на работу. Для трудоустройства необходимо получать отдельное разрешение или менять основание пребывания.

• Какие дополнительные расходы возникают при покупке?

   

  Помимо стоимости объекта, покупатель оплачивает налог на оборот недвижимости (обычно 3% от оценки), услуги нотариуса, переводчика, а также государственные пошлины за регистрацию права собственности и оформление ВНЖ.