Налоги на недвижимость в Испании

Полезная информация о налогах на недвижимость в Испании для владельцев Золотых виз.

Программа Золотой визы Испании — одна из наиболее популярных среди инвесторов из России. Она предоставляет заявителям несколько различных вариантов инвестирования. Здесь и собственные бизнес-проекты, и вложения капитала, и финансовая помощь испанскому бизнесу. Но, как свидетельствует статистика, тотальное преимущество сохраняет один вариант — получение ВНЖ путем покупки в Испании недвижимости. Его выбирают более 92% всех заявителей на визу.

С самого начала подчеркнем, что количество и состав ваших налогов будут зависеть, главным образом, от двух важнейших факторов:

1. Будете ли вы налоговым резидентом Испании, или останетесь в статусе нерезидента.

2. Как вы распоряжаетесь купленной недвижимостью: пользуетесь ею для собственных нужд, или сдаете в аренду.

Как понимать, являетесь вы налоговым резидентом, или нет?

Для получения налогового резидентства нужно или проживать на территории Испании более 183 дней в году, или иметь в стране свои экономические интересы (вести экономическую деятельность). Но так как мы ведем речь об инвесторах, получивших «золотой» ВНЖ путем покупки недвижимости — им запрещено заниматься бизнесом в Испании.

Относительно продолжительности проживания — Золотая виза не требует, чтобы инвестор пребывал в Испании длительное время в году. Это требование возникает только со временем, если вы намерены получить ПМЖ или гражданство Королевства. Таким образом, подавляющее число граждан России, оформивших Голден визу Испании, в первые 5 лет обычно остается в статусе нерезидента. 

Какие налоги обязан выплачивать нерезидент

Для этой категории инвесторов существует три обязательных вида налогов.

Налог на недвижимость. Официальное название — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (или просто IBI). Так как этот налог относится к разряду муниципальных, его размер может существенно варьировать в зависимости от муниципалитета, к которому относится недвижимость. При его расчете обязательно учитывается кадастровая стоимость объекта в момент покупки, а также размер ежегодной инфляции. 

Дополнительный налог на имущество. Он также отличается размером в зависимости от муниципалитета. По сути, это плата по уходу за придомовой территорией, и его с некоторой долей условности можно считать «налогом на вывоз мусора».

Подоходный налог для нерезидентов. Если вы реально получаете прибыль от сдачи жилья  в аренду (а это распространенный случай для россиян, владельцев Золотых виз), то выплачиваете 24% от размера полученной прибыли. 

Налог на состояние  IP. 

Налоги для резидентов

Иностранцы-резиденты выплачивают перечисленные выше налоги, кроме последнего. Иными словами, если они лично пользуются приобретенным жильем, подоходный налог с него им платить не нужно.

Но в случае, когда аренда имеет место, резидент выплачивает из полученной прибыли налог на прирост капитала, который рассчитывается по прогрессивной шкале.

Важно! Подчеркнем, что резиденты платят в Испании подоходный налог от всех своих доходов, полученных по всему миру, в то время как нерезиденты — только с доходов, которые они получают в Испании.

Несомненно, помимо главных статей налогов, владельцы недвижимости в Испании производят  некоторые другие регулярные выплаты. В первую очередь, это разного рода коммунальные сборы. Большая часть жилья в Испании относится к различным сообществам владельцев собственности, поэтому каждый владелец выплачивает свою долю в расходах на содержание комплекса. Сюда входит, например, заработная плата сотрудников, расходы на подрядчиков, затраты на электричество и воду.

В случае с частным домом, на него придется оформить страховку, и выплаты по ней также окажутся в списке обязательных.

Какие налоги обязан выплачивать нерезидент

Для этой категории инвесторов существует три обязательных вида налогов.

1. Налог на недвижимость. Официальное название — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (или просто IBI). Так как этот налог относится к разряду муниципальных, его размер может существенно варьировать в зависимости от муниципалитета, к которому относится недвижимость. При его расчете обязательно учитывается кадастровая стоимость объекта в момент покупки, а также размер ежегодной инфляции. 

2. Дополнительный налог на имущество. Он также отличается размером в зависимости от муниципалитета. По сути, это плата по уходу за придомовой территорией, и его с некоторой долей условности можно считать «налогом на вывоз мусора».

3. Подоходный налог для нерезидентов. Если вы реально получаете прибыль от сдачи жилья  в аренду (а это распространенный случай для россиян, владельцев Золотых виз), то выплачиваете 24% от размера полученной прибыли. 

4. Налог на состояние  IP. 

Налоги для резидентов

Иностранцы-резиденты выплачивают перечисленные выше налоги, кроме последнего. Иными словами, если они лично пользуются приобретенным жильем, подоходный налог с него им платить не нужно.

Но в случае, когда аренда имеет место, резидент выплачивает из полученной прибыли налог на прирост капитала, который рассчитывается по прогрессивной шкале.

Важно! Подчеркнем, что резиденты платят в Испании подоходный налог от всех своих доходов, полученных по всему миру, в то время как нерезиденты — только с доходов, которые они получают в Испании.

Несомненно, помимо главных статей налогов, владельцы недвижимости в Испании производят  некоторые другие регулярные выплаты. В первую очередь, это разного рода коммунальные сборы. Большая часть жилья в Испании относится к различным сообществам владельцев собственности, поэтому каждый владелец выплачивает свою долю в расходах на содержание комплекса. Сюда входит, например, заработная плата сотрудников, расходы на подрядчиков, затраты на электричество и воду.

В случае с частным домом, на него придется оформить страховку, и выплаты по ней также окажутся в списке обязательных.

Налоги при покупке недвижимости в Испании

Если вы наш клиент и оформляете золотую визу Испании, то, вероятнее всего, используете для этой цели покупку недвижимости. Так поступает около 94% всех инвесторов. А возможно, вам не нужна такая виза: просто есть желание приобрести в Испании дом или квартиру. Во всех этих случаях полезно узнать:

Какие налоги платят покупатели испанской недвижимости в момент совершения сделки?

Согласно испанским законам, определенные выплаты и налоги вносят в момент сделки как продавцы, так и покупатели. Покупатель оплачивает услуги нотариуса и сбор за регистрацию.

• Первые зависят от суммы сделки, и возрастают вместе  с ней в пределах от 0,03 до 0,45% стоимости объекта.

• Регистрационный сбор составляет от 0,5 до 2% от общей цены объекта.

Табл.1/2. Налоги при покупке недвижимости в Испании

В этой таблице отражены все налоги для покупателя недвижимости в Королевстве Испания. Некоторые детали требуют небольшого уточнения.

1. Юридические лица, покупающие коммерческую недвижимость, получают НДС обратно в течение одного месяца.

2. Размер гербового сбора зависит от цены объекта и региона, где он находится. В Мадриде IAJD равен 1,5%

3. Ставка налога на передачу прав собственности зависит от региона. Пример регионов с высокой ставкой: Андалусия, Каталония, Валенсия. Пример регионов с низкой ставкой: Канары, Бискайя, Мадрид. Есть регионы (например, Арагон, Балеарские о-ва, Эштрамадура), где ставка рассчитывается по прогрессивной шкале.

Налоги в Испании на содержание, аренду и продажу недвижимости

Испания для многих россиян — страна мечты: она ассоциируется с отдыхом, вином, зажигательной музыкой и весельем… Иметь здесь недвижимость хотели бы многие. И многим своим клиентам компания GARNT.in такую возможность предоставляет.

Но вот вы купили в Испании квартиру или отдельный дом. Уплатили при этом налоги. А нужно ли платить налоги потом? Какие и в каком объеме? — Поговорим об этом!

Испания — одна из стран ЕС  с низкими налогами

Конечно, как гласит народная мудрость — за все хорошее нужно платить. За испанское море и солнце — тем более. Но хорошая новость в том, в целом уровень налогов на недвижимость в Испании ниже, чем в большинстве стран Евросоюза. К примеру, подоходный налог для нерезидентов составляет 24%, в то время как у ближайших соседей, португальцев, — 28%, а у немцев может достигать в некоторых случаях  и 50%!

В Испании резиденты и нерезиденты, владеющие недвижимостью и имеющие ИНН, выплачивают несколько различных налогов. Обратим внимание на те из них, которые касаются нерезидентов. Ведь именно в таком статусе остается большинство россиян, получивших Золотую визу этой страны.

Налоги на содержание недвижимости

Главный из них — так называемый IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Он имеет статус общегосударственного, но его размер меняется в пределах 0,405 – 1,3 % от кадастровой стоимости. Это зависит от типа объекта,  а также от его расположения. Хотя налог ежегодный, но выплачивают его «в розницу» — ежеквартально.

Для примера: в 2020 году в Мадриде налог составлял 0,6042%, в Барселоне 0,825%, а в Валенсии 1,071%.

Еще один налог, связанный с содержанием недвижимости — налог на состояние  IP (Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio). Его вычисляют по прогрессивной шкале: чем дороже недвижимость, тем он больше. Расчет здесь следующий:

• минимальная ставка 0,2% (если недвижимость стоит менее €167 тыс.);

• максимальная ставка 2,5% (если цена недвижимости превышает €10,7 млн.).

Помимо названных, существует еще муниципальный налог за коммунальное обслуживание (вывоз мусора, эксплуатацию коммуникаций и т.п.) Он устанавливается властями местной общины, и обычно составляет несколько сотен евро  в год.

Налог на прибыль от аренды

Он актуален для тех, кто сдает недвижимость внаем. Вспомним, что для нерезидентов его ставка составляет 24% от валового дохода, полученного в результате аренды. Для резидентов, кстати, он на 3% меньше.

Вносить налог нужно ежеквартально.Но базу налога можно снизить, вычитая амортизацию (например, ремонт). Обычно такое снижение составляет 2-4%.

Важно! Даже если нерезидент не сдает свою недвижимость внаем, он платит налог, равный 24%, но не от полной стоимости жилья,  а только от ее 2% (или от 1,1%, если кадастровая стоимость объекта менялась после 1994 года, что бывает часто, особенно в случае отдельных домов и вилл). Этот налог называют иногда «фиктивным налогом от аренды». Он оплачивается в конце декабря каждого года.

Налоги в момент продажи имущества

Главный из них — налог на прирост капитала. Платить его следует, если продаете недвижимость дороже, чем покупали. Размер налога — 19% от разницы продажи и покупки.

Важно! В ситуации, когда владелец недвижимости проводил ремонт здания, расходы на него можно «приплюсовать» к стартовой цене, уменьшая таким образом разницу, или вовсе ее ликвидировав. Но затраты на ремонт подтверждаются чеками и договорами с подрядчиками!

Если в состав недвижимости входил земельный участок, при его продаже также выплачивают налог на повышение стоимости земли. Ставка зависит от нескольких факторов. Но главным образом — от муниципалитета и времени владения землей. Максимально возможное значение налога — 30% от прироста стоимости.

Все сказанное сведем в одну таблицу.

Табл.1. Испанские налоги на содержание и продажу недвижимости

Более полные и точные сведения о всех нюансах фискальной политики испанских властей вы можете получить у консультантов нашей компании GARANT.in.