Налоговая система Португалии

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Португалии: от покупки до продажи

Португалия — одна из стран Европы, успешно развивающая программу по продаже своего ВНЖ (так называемой «Золотой визы»). Каждый из наших клиентов, приобретающий недвижимость в Португалии, сталкивается с вопросами о налогах и дальнейших расходах, связанных с содержанием жилья. Задача этой статьи — дать на них ответы.

Общая оценка португальского рынка недвижимости

Португальский рынок недвижимости — один из самых динамичных и привлекательных в Европе. Для примера — в 2019 году они выросли на 7,7% в реальном выражении, согласно данным Instituto Nacional de Estatistica. Этому способствуют две главные причины:

• стоимость жилья здесь по-прежнему  ниже, чем в большинстве стран ЕС. По данным Global Property Guide,  в начале 2020 года она составила €1312 за м². Для сравнения, в “дорогих” европейских странах (Британии, Швейцарии, Австрии, Германии) этот показатель выше в 2-4 раза)

• Португалия в последние годы находится в числе стран, которые считаются самыми удобными и привлекательными для жизни. В самом начале 2020 года американский журнал International Living поставил Португалию на первое место в мире по качеству жизни.

Словно компенсируя низкую стоимость жилья, здесь достаточно высокие налоги, особенно при покупке недвижимости. В этой статье мы докажем это конкретными цифрами, проведя анализ по этапам: покупка, владение имуществом, и его продажа.

Налоги и расходы в момент покупки

Налог на передачу недвижимости, или IMT

ІМТ — обязательный налог при покупке недвижимости. Он рассчитывается как процент от налоговой стоимости актива или стоимости, заявленной в договоре, за вычетом пошлины.

Если сумма договора отличается от налоговой стоимости актива, процент берется с большей суммы.

Вычитаемая часть — это пошлина, установленного размера. Все данные о ней можно найти на официальном финансовом портале Португалии.

Невозможно сказать заранее, какой процент от стоимости сделки вам придется заплатить, и придется ли платить вообще. Точно известно, что эта величина будет находиться в пределах от 1% до 8% от кадастровой оценки. Размер налога зависит, главным образом, от следующих факторов:

• региона, в котором объект расположен (материковая часть страны, или островные регионы);

• местности, в которой он находится (городская или сельская застройка);

• его стоимости в момент покупки;

• назначения объекта (для реального проживания покупателя, или для иных целей).

Формула расчета:

IMT = Цена недвижимости по договору или Налоговая стоимость актива (наивысшая) x Применяемая ставка — Пошлина

Размер процентной ставки будет зависеть от цели приобретения недвижимости и места ее расположения.

Важно! В случае, когда оценочная стоимость объекта меньше 90 407 евро, IMT не начисляется вовсе.

В среднем стоит ориентироваться на то, что в сельской местности размер налога равен примерно 5%, а в городах — 6%. Особенно усложняется расчет IMT для городской, притом жилой, недвижимости. Размер ставки увеличивается по мере роста оценочной стоимости. Если жилье приобретается с целью реконструкции, можно избежать выплаты данного налога, при этом нужно соблюсти целый ряд достаточно сложных условий.

На Азорских островах и Мадейре расчеты IMT отличаются от материковой части Португалии. В частности, именно здесь этот налог для дорогой недвижимости достигает максимального уровня в 8%.

Таблицы ІМТ, применяемые в 2021 году

ІМТ на материковой части Португалии

Покупка недвижимости для собственного пользования и постоянного проживания:

* Недвижимость стоимостью до 92 407 евро освобождена от IMT.

Покупка недвижимости не для личного пользования и постоянного проживания:

IMT на Азорских островах и Мадейре

Покупка недвижимости для собственного пользования и постоянного проживания:

* Недвижимость стоимостью до 115 509 евро освобождена от IMT.

Покупка недвижимости не для личного пользования и постоянного проживания:

Налог на добавленную стоимость

В подавляющем большинстве случаев его обычно включают в рекламную стоимость недвижимости, хотя так бывает не всегда, и этот момент стоит дополнительно уточнить с продавцом. Он применяется только для объектов, которые продаются впервые (на первичном рынке жилья).

Гербовый сбор (Imposto de Selo)

Уплата гербового сбора осуществляется покупателем во время оформления сделки. Плату принимает нотариус. Общая ставка гербового сбора составляет 0,8%. В случае оформления ипотеки, гербовый сбор рассчитывается из суммы займа и составляет от 0,5% до 0,6%. 

Формула расчета:

IS = Стоимость акта или стоимость налоговых активов (самая высокая) x 0,8%

Регистрационный сбор

Строго говоря, он не является налогом, и представляет собой своеобразную плату государству за регистрацию вас как владельца. Размер этого сбора равен 1% кадастровой стоимости.

Услуги нотариуса

Обычно они составляют в Португалии 1% от озвученной цены недвижимости, но в некоторых случаях, особенно если речь идет о покупках свыше 500-600 тыс. евро, процент увеличивается согласно предварительным договоренностям сторон.

Для удобства считается, что в среднем все сопутствующие налоги и выплаты в момент совершения сделки прибавляют для покупателя от 6 до 9% стоимости объекта.

Недвижимость куплена. Сколько налогов и различных выплат придется выплачивать владельцу?

Получая недвижимость в собственность, придется выплачивать за нее налог на недвижимое имущество, или муниципальный налог (IMI, Impuesto Municipal sobre Imóveis). Его ставка меняется в зависимости от того, находится объект в городе, или в сельской местности. В первом случае она составит около 0,8%, во втором — 0,3 – 0,45%.

Деньги идут тем муниципальным органам, к которым относится ваша недвижимость, поэтому ставка налога также меняется (хотя и в небольших пределах) в зависимости от конкретного муниципалитета. Самые большие выплаты — в Лиссабоне и его курортных пригородах.

Этот вид налога оплачивается в мае, в конце налогового года. Если его размер находится в коридоре от 100 до 500 евро, оплату можно произвести в два этапа, а при налоге свыше 500 евро — в три.

Для людей с достатком выше среднего, существует еще один налог на имущество — (AIMI). Им облагается только жилая недвижимость в городах, стоимость которой превышает €0,6 млн. Для супругов, оформляющих общую налоговую декларацию, стоимость облагаемого этим налогом жилья увеличивается в 2 раза, до €1,2 млн. Ставка налога AIMI равна 0,7%.

Налог на доходы от аренды

В Португалии он равен 28% от валового дохода, который приносит владельцу сдача жилья в аренду. При расчете налога из валового дохода вычитаются все коммунальные платежи, а также амортизация и расходы на ремонт, если таковые были и подтверждены чеками.

Помимо налогов, содержание недвижимости сопряжено с другими текущими расходами. Главным образом это коммунальные платежи и оплата услуг управляющей компании, а также страховка.

Коммунальные услуги

При сдаче в аренду, как правило, их оплачивает квартиросъемщик.

Как и во всех странах, платежи зависят от размера жилья и муниципалитета, в котором оно расположено. Для удобства принято считать, что за 1м.² жилой площади придется ежемесячно платить 1 — 1,2 евро, хотя такой расчет весьма приблизительный. Вот некоторые цифры ежемесячных платежей для небольшой квартиры размером 80 м.²:

• за электричество — 40-50 евро;

• за холодную воду —10-15 евро;

• за телевидение и выделенный интернет — 25-30 евро;

• уборка мусора и канализация — 5-8 евро;

• газ (если он централизованный) — 20-25 евро. Но в Португалии очень часто пользуются газом баллонным.

Важно! В Португалии обычно отсутствует централизованное отопление, и вопрос обогрева в холодное время решается разными способами: за счет электричества, встроенными каминами или печками, специальными газовыми горелками.

Если жилье индивидуальное (отдельный дом, вилла), или принадлежит кондоминиуму, владельцы заключают дополнительный договор на обслуживание с управляющей компанией. В зависимости от вида обслуживания, в кондоминиуме такие услуги компании обойдутся примерно в 10% арендной платы в год. В случае с отдельной виллой, имеющей большую придомовую территорию, размер выплат может достичь или даже превысить €5 тыс. (уход за садом, газоном, бассейном и т. д.).

Страховка жилья

Она в Португалии не обязательна, хотя обычно ее принято оформлять. Размеры выплат — от 200 до 500 евро в год.

Недвижимость решено продать. Какие налоги и выплаты вас ожидают?

Налог на прирост капитала

Если при продаже недвижимости выяснится, что ее цена выше, чем была во время покупки, с образовавшейся разницы нужно уплатить налог. Его размер составит 28%, при условии, что продавец не является португальским резидентом. Граждане страны и резиденты платят только с половины прибыли, причем по прогрессивной шкале.

Из общей суммы налога можно вычесть затраты на ремонт и реконструкцию, которые собственник проводил за время владения жильем. Естественно, они должны подтверждаться соответствующими документами: чеками, договорами с подрядчиками и т.д.

Льготный режим в Португалии для налоговых резидентов

Вид на жительство в Португалии за инвестиции с перспективой получения дохода и оформления гражданства — это еще не все выгоды, которые предлагает правительство страны иностранным гражданам. Детальное рассмотрение португальского законодательства наглядно демонстрирует преимущества особого статуса налогового резидента для тех, кто планирует большую часть времени проживать в Португалии.

Льготный режим по схеме NHR освобождает от уплаты некоторых налогов полностью или частично через применение специальных налоговых ставок. Статус присваивается на 10 лет с правом приостановления действия особых правил в случае снятия с иностранного гражданина статуса налогового резидента в любом отдельно взятом году. При этом общая продолжительность льготного периода остается неизменной.

На получение статуса налогового резидента Португалии могут претендовать иностранные граждане, которые:

• законно проживают в стране более 183 дней в году;

• в предшествующие 5 лет не имели статуса налогового резидента Португалии; 

• имеют постоянное место жительства в Португалии;

• являются владельцами бизнеса или работают по найму в этом государстве.

Чтобы получить льготный налоговый статус, необходимо подать запрос в электронном виде в налоговые органы Португалии до 31 марта года, следующего за годом присвоения статуса налогового резидента. При этом заявитель должен иметь номер налогоплательщика и постоянное место жительства в Португалии.

Программа позволяет обеспеченным гражданам третьих стран, получившим статус налогового резидента, не платить подоходный налог или платить его по сниженной ставке:

• 20% на доходы, полученные внутри государства (список профессий корректируется в зависимости от потребностей внутреннего рынка труда);

• 0% практически на все доходы из зарубежных источников;

• 10% на пенсионные доходы из зарубежных источников;

• 5% и 16,8% на доход с владельцев бизнеса в зонах с низконалоговым режимом (оффшоры — остров Мадейра и Азорские острова).

Статус налогового резидента в Португалии, юрисдикция которой занесена Организацией экономического сотрудничества и развития в «белый список», значительно упрощает открытие банковских счетов в любой точке мира, перевод денежных средств в Португалию (отсутствие пошлин) и ряд других процедур. Также гарантирует участие в программах избежания двойного налогообложения при наличии договоров между странами.

Покупка недвижимости не является обязательным условием при подаче заявления на присвоение особого статуса налогового резидента Португалии, достаточно заключить договор аренды минимум на 12 месяцев. Однако для того, чтобы находиться в стране более 183 дней в году, нужны законные основания. Это право для граждан третьих стран может обеспечить ВНЖ. Самый быстрый и надежный путь к получению вида на жительство в Португалии — участие в программе GOLDEN VISA.