Недвижимость Португалии: все, что нужно знать о налогах

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Португалии: от покупки до продажи

Португалия — одна из стран Европы, успешно развивающая программу по продаже своего ВНЖ (так называемой «Золотой визы»). Каждый из наших клиентов, приобретающий недвижимость в Португалии, сталкивается с вопросами о налогах и дальнейших расходах, связанных с содержанием жилья. Задача этой статьи — дать на них ответы.

Общая оценка португальского рынка недвижимости

Португальский рынок недвижимости — один из самых динамичных и привлекательных в Европе. Для примера — в 2019 году они выросли на 7,7% в реальном выражении, согласно данным Instituto Nacional de Estatistica. Этому способствуют две главные причины:

• стоимость жилья здесь по-прежнему  ниже, чем в большинстве стран ЕС. По данным Global Property Guide,  в начале 2020 года она составила €1312 за м². Для сравнения, в “дорогих” европейских странах (Британии, Швейцарии, Австрии, Германии) этот показатель выше в 2-4 раза)

• Португалия в последние годы находится в числе стран, которые считаются самыми удобными и привлекательными для жизни. В самом начале 2020 года американский журнал International Living поставил Португалию на первое место в мире по качеству жизни.

Словно компенсируя низкую стоимость жилья, здесь достаточно высокие налоги, особенно при покупке недвижимости. В этой статье мы докажем это конкретными цифрами, проведя анализ по этапам: покупка, владение имуществом, и его продажа.

Налоги и расходы в момент покупки

Налог на передачу недвижимости, или IMT

ІМТ — обязательный налог при покупке недвижимости. Он рассчитывается как процент от налоговой стоимости актива или стоимости, заявленной в договоре, за вычетом пошлины.

Невозможно сказать заранее, какой процент от стоимости сделки вам придется заплатить, и придется ли платить вообще. Точно известно, что эта величина будет находиться в пределах от 1% до 8% от кадастровой оценки. Размер налога зависит, главным образом, от следующих факторов:

• региона, в котором объект расположен (материковая часть страны, или островные регионы);

• местности, в которой он находится (городская или сельская застройка);

• его стоимости в момент покупки;

• назначения объекта (для реального проживания покупателя, или для иных целей).

В среднем стоит ориентироваться на то, что в сельской местности размер налога равен примерно 5%, а в городах — 6%. Особенно усложняется расчет IMT для городской, притом жилой, недвижимости. Размер ставки увеличивается по мере роста оценочной стоимости. Если жилье приобретается с целью реконструкции, можно избежать выплаты данного налога, при этом нужно соблюсти целый ряд достаточно сложных условий.

На Азорских островах и Мадейре расчеты IMT отличаются от материковой части Португалии. В частности, именно здесь этот налог для дорогой недвижимости достигает максимального уровня в 8%.

Гербовый сбор (Imposto de Selo)

Уплата гербового сбора осуществляется покупателем во время оформления сделки. Плату принимает нотариус. Общая ставка гербового сбора составляет 0,8%. В случае оформления ипотеки, гербовый сбор рассчитывается из суммы займа и составляет от 0,5% до 0,6%. 

Регистрационный сбор

Строго говоря, он не является налогом, и представляет собой своеобразную плату государству за регистрацию вас как владельца. Размер этого сбора равен 1% кадастровой стоимости.

Услуги нотариуса

Обычно они составляют в Португалии 1% от озвученной цены недвижимости, но в некоторых случаях, особенно если речь идет о покупках свыше 500-600 тыс. евро, процент увеличивается согласно предварительным договоренностям сторон.

Для удобства считается, что в среднем все сопутствующие налоги и выплаты в момент совершения сделки прибавляют для покупателя от 6 до 9% стоимости объекта.

Недвижимость куплена. Сколько налогов и различных выплат придется выплачивать владельцу?

Получая недвижимость в собственность, придется выплачивать за нее налог на недвижимое имущество, или муниципальный налог (IMI, Impuesto Municipal sobre Imóveis). Его ставка меняется в зависимости от того, находится объект в городе, или в сельской местности. В первом случае она составит около 0,8%, во втором — 0,3 – 0,45%.

Деньги идут тем муниципальным органам, к которым относится ваша недвижимость, поэтому ставка налога также меняется (хотя и в небольших пределах) в зависимости от конкретного муниципалитета. Самые большие выплаты — в Лиссабоне и его курортных пригородах.

Этот вид налога оплачивается в мае, в конце налогового года. Если его размер находится в коридоре от 100 до 500 евро, оплату можно произвести в два этапа, а при налоге свыше 500 евро — в три.

Для людей с достатком выше среднего, существует еще один налог на имущество — (AIMI). Им облагается только жилая недвижимость в городах, стоимость которой превышает €0,6 млн. Для супругов, оформляющих общую налоговую декларацию, стоимость облагаемого этим налогом жилья увеличивается в 2 раза, до €1,2 млн. Ставка налога AIMI равна 0,7%.

Налог на доходы от аренды

В Португалии он равен 28% от валового дохода, который приносит владельцу сдача жилья в аренду. При расчете налога из валового дохода вычитаются все коммунальные платежи, а также амортизация и расходы на ремонт, если таковые были и подтверждены чеками.

Помимо налогов, содержание недвижимости сопряжено с другими текущими расходами. Главным образом это коммунальные платежи и оплата услуг управляющей компании, а также страховка.

Коммунальные услуги

При сдаче в аренду, как правило, их оплачивает квартиросъемщик.

Как и во всех странах, платежи зависят от размера жилья и муниципалитета, в котором оно расположено. Для удобства принято считать, что за 1м.² жилой площади придется ежемесячно платить 1 — 1,2 евро, хотя такой расчет весьма приблизительный. Вот некоторые цифры ежемесячных платежей для небольшой квартиры размером 80 м.²:

• за электричество — 40-50 евро;

• за холодную воду —10-15 евро;

• за телевидение и выделенный интернет — 25-30 евро;

• уборка мусора и канализация — 5-8 евро;

• газ (если он централизованный) — 20-25 евро. Но в Португалии очень часто пользуются газом баллонным.

Важно! В Португалии обычно отсутствует централизованное отопление, и вопрос обогрева в холодное время решается разными способами: за счет электричества, встроенными каминами или печками, специальными газовыми горелками.

Если жилье индивидуальное (отдельный дом, вилла), или принадлежит кондоминиуму, владельцы заключают дополнительный договор на обслуживание с управляющей компанией. В зависимости от вида обслуживания, в кондоминиуме такие услуги компании обойдутся примерно в 10% арендной платы в год. В случае с отдельной виллой, имеющей большую придомовую территорию, размер выплат может достичь или даже превысить €5 тыс. (уход за садом, газоном, бассейном и т.д).

Страховка жилья

Она в Португалии не обязательна, хотя обычно ее принято оформлять. Размеры выплат — от 200 до 500 евро в год.

Недвижимость решено продать. Какие налоги и выплаты вас ожидают?

Налог на прирост капитала

Если при продаже недвижимости выяснится, что ее цена выше, чем была во время покупки, с образовавшейся разницы нужно уплатить налог. Его размер составит 28%, при условии, что продавец не является португальским резидентом. Граждане страны и резиденты платят только с половины прибыли, причем по прогрессивной шкале.

Из общей суммы налога можно вычесть затраты на ремонт и реконструкцию, которые собственник проводил за время владения жильем. Естественно, они должны подтверждаться соответствующими документами: чеками, договорами с подрядчиками и т.д.

Налоги в Португалии при сдаче объекта в аренду и при его продаже

При оформлении Золотой визы Португалии путем покупки недвижимости, наши клиенты чаще всего сдают приобретенное жилье в аренду. Доходность от аренды в Португалии составляет от 3 до 7%, но чаще всего она равна 4-5%. Ее уровень зависит от нескольких факторов, главным образом:

• от длительности аренды (краткосрочная приносит больший доход);

• от типа недвижимости (сдавать социальное жилье рентабельнее, чем элитное);

• от региона, где находится объект.

Подчеркнем, что в Португалии для краткосрочной аренды в центре городов и на популярных курортах необходимо получить специальную лицензию!

Какие налоги с аренды придется заплатить

Нерезидент Португалии (а обычно наши клиенты остаются в таком статусе), выплачивает фиксированный налог — 28% от валового дохода, который он получил, сдавая жилье в аренду.

Важно! Рассчитывая размер валового дохода, из него можно вычесть:

• годовые коммунальные платежи;

• расходы на проведенный ремонт, если такой проводился.

Для этого вычета нужно предоставить расходные чеки.

Налоги при продаже жилья

1. Налог на прибыль. Продавая жилье, нерезидент Португалии обязан уплатить 28% с полученной от продажи прибыли. Иными словами, это налог на разницу между суммой, уплаченной за жилье в момент покупки, и суммой, полученной за него в момент продажи. Из полученной прибыли можно вычесть расходы на ремонт, проводимый за время владением недвижимости, если эти расходы подтверждены чеками или договорами с подрядчиками.

2. Налог на продажу недвижимости. Равен 0,4% от кадастровой стоимости недвижимости. Его нужно уплатить не в момент сделки, а в следующем после нее году.

Заключение

В этом материале мы сделали общий обзор всех видов налогов и выплат на содержание, с которыми сталкивается владелец недвижимости в Португалии на всех стадиях: от покупки жилья до его продажи. Ввиду изменчивости этой информации, советуем отслеживать изменения на нашем сайте GARANT estate, или обращаясь за конкретной помощью к консультантам нашей компании.