Недвижимость в ЕС и санкции

Недвижимость за границей – отличная опция, если речь идет об инвестировании собственного капитала в ликвидный актив. Покупка объекта недвижимости (жилого или коммерческого) позволит не только сохранить вложения, обезопасив их от инфляции, но и получить выгоду. В Европе, на Кипре, в Турции, ОАЭ, Карибах и других направлениях недвижимость неуклонно дорожает на 2-10% ежегодно. Важным фактором остается и то, что некоторые страны за покупку недвижимости дают покупателю статус резидента – ВНЖ, ПМЖ или сразу гражданство.

В новом обзоре специалисты международного агентства GARANT.in разберут такие важные вопросы, как получение статуса резидента за границей, кто может купить недвижимость, пошаговая инструкция для покупки недвижимости и какие обязательства в РФ ждут покупателя.    

Зачем покупать недвижимость за рубежом 

Каждый покупатель преследует свои интересы, покупая тот или иной объект в другой стране. Мы разобрали 3 основные цели:

1. Возможность стать резидентом в другой стране. Многие страны предлагают стать резидентом за инвестиции в недвижимость – об этом подробнее мы поговорим позже. Статус резидента позволяет проводить в стране неограниченное количество времени, путешествовать без визы по некоторым направлениям, оптимизировать налогообложение, вести бизнес, учиться и пользоваться медицинской помощью.

2. Выгодное вложение собственного капитала. Тщательно проанализировав рынок, можно подобрать объекты, которые будут не только приносить хороший пассивный доход при сдаче в аренду (до 5% годовых), но и заработать на перепродаже со временем. Востребованную недвижимость можно выгодно продать через несколько лет.

3. Жилье для личного пользования. Многие инвесторы покупают недвижимость не для сдачи в аренду, а для себя. Это может быть как постоянный дом, так временный – для отдыха в летний период, например.

Важно понимать, что не всегда покупка недвижимости – это автоматическое получение статуса резидента. Приобрести недвижимость и не иметь возможности пользоваться ей из-за отклоненной визы – нерациональное решение. Далее поговорим о том, в каких странах можно купить недвижимость и получить ВНЖ, ПМЖ или сразу паспорт страны.

Статус резидента за покупку недвижимости

Получить резидентство за вложения в недвижимость помогут специальные программы, действующие в различных государствах. Кратко разберем наиболее популярные из них:

• Кипр предлагает получить ПМЖ за покупку недвижимости от 300 000 €.

• В Испании можно оформить статус резидента за покупку недвижимости от 500 000 €.

• ВНЖ Португалии может быть доступно за сумму от 280 000 €, если соискатель купит помещение старше 30 лет и вложит средства в капитальный ремонт.

• ВНЖ Греции можно получить за 250 000 € при покупке недвижимости, но если инвестор решит включить в заявку родителей или внуков, сумма вырастет вдвое.

• Гражданство Турции можно получить за покупку жилья на сумму от 400 000 $.

• Получить визу резидента сроком на 2 или 10 лет можно в ОАЭ. Для этого необходимо купить недвижимость на 204 000 $ и 545 000 $ соответственно.

• Страны Карибского бассейна предлагают оформить гражданство за вложения в объекты, допущенные местными властями для участия в программе. Минимальный порог инвестирования начинается от 200 000 $.

Кто может покупать зарубежную недвижимость

Купить объект недвижимости за рубежом (жилой или коммерческий) доступно как для физических, так и юридических лиц. Важно, чтобы физическое лицо было дееспособным, а юридическое – правоспособным.

Дееспособность физического лица

Для оформления сделки покупатель должен быть совершеннолетним лицом, психически здоровым дееспособным резидентом, не иметь наркотической или алкогольной зависимости.

Правоспособность компании

В зависимости от внутренней политики компании, организационно-правовой формы, требований учредительных документов или действующего законодательства, компании могут быть частично ограничены в правах покупки недвижимости. Например, выбранный объект недвижимости слишком дорогой или сделка продиктована личным интересом – в этом случае совет директоров может заблокировать ее.

Важно понимать, что сделки, заключенные компанией, должны отвечать целям создания юридического лица и быть прописанными в уставных документах. Если будущая сделка не отвечает требованиями устава, ее могут аннулировать, признав недействительной. 

Как купить недвижимость за рубежом – пошаговая инструкция

В зависимости от требований действующего законодательства страны, некоторые этапы могут быть более расширенные или их может совсем не быть. Мы приводим примерную схему, которая актуальная для 75-80% всех сделок.

Подбор и осмотр объекта

На этом этапе происходит анализ рынка каждой страны. Соискателю необходимо понять, какой тип недвижимости и для каких целей ему необходим. Далее подбираются объекты, соответствующие запросу покупателя и бюджету. Необходимо осмотреть недвижимость в живую, визуально оценить состояние (часто рекламные фото не соответствуют действительности или сделаны очень давно) и место расположения.

Квалифицированная проверка юристами

На этом этапе стоит привлечь к работе опытного специалиста, который сможет проанализировать, насколько стоимость объекта соответствует реальности, какие проблемы есть у объекта. Также важно проверить все документы, разрешения, историю локации, информацию о владельце, наличие разрешений при необходимости и другие важные детали.

Получение ИНН, открытие банковского счета

Не всегда этот пункт является обязательным, но в большинстве стран для совершения сделки необходимо получить местный налоговый номер и открыть счет в национальном банке для совершения сделки. Налоговый номер можно обычно получить за 1-2 дня, и уже с ним на руках открывать счет в банке. 

Чаще всего не обязательно личное присутствие владельца счета – это может сделать квалифицированный юрист по предварительно оформленной доверенности. Важно при оформлении ИНН и счета предоставить основные документы клиента: паспорт, подтверждение адреса, справка с работы/налоговая декларация/свидетельство о самозанятости. В некоторых случаях подтверждением адреса может служить документ из банка вашей родной страны, переведенный на английский язык.

Бронирование объекта и заключение предварительного договора

В договоре в обязательном порядке прописывают обязанности, возложенные на стороны, условия оплаты, состояние объекта на момент оформления договора и оценочная стоимость. При подписании договора покупатель вносит оговоренную сумму аванса – до 30% как доказательство серьезности намерений и одновременно бронь объекта. Если покупатель передумает и не будет покупать объект, аванс не возвращается. Если передумает продавец – покупатель получает аванс в двойном размере.

Договор в заключается на национальном языке той страны, где будет куплена недвижимость. Документ может быть двуязычным – для удобства покупателя и продавца. В обязательном порядке с договором должен ознакомиться юрист.

Налогообложение при оформлении покупки

В процессе сбора документов, часто – за день-два до подписания полного договора, необходимо оплатить муниципальный налог на переход права собственности и гербовый сбор.

Оформление полного договора купли-продажи

Заключительное оформление сделки происходит в кабинете нотариуса. При подписании договора необходимо показать полную оплату объекта и сопутствующих налогов. Договор составляют также на национальном языке страны, где куплен объект.

Для оформления сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

1. Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.

2. Квитанции об уплате налогов при оформлении недвижимости.

3. Документ о назначении объекта – коммерческое помещение, жилая площадь или другое.

4. Паспорт объекта – документ, где указана история объекта, местоположение, совершенные действия (ремонт, перепланировка, реставрация и другое), наличие других владельцев, наличие ипотеки или кредита, кадастровая стоимость объекта, текущее состояние.

5. Технический паспорт – полное описание объекта, архитектурные планы, технические характеристики и другая важная информация.

Иногда сделка может быть оформлена без предварительного договора. Делается это в тех случаях, когда у покупателя есть полная сумма для приобретения объекта, а у собственника на руках все документы на объект недвижимости.

Оплата сделки

Оплатить сделку можно несколькими способами:

1. Перевести деньги на счет компании-посредника, которая сама передаст чек продавцу во время оформления сделки.

2. Перевести всю сумму напрямую продавцу до момента подписания полного договора. 

В некоторых случаях платеж необходимо совершить с национального банка в выбранной стране. Иногда это возможно сделать из третьих стран. Важно уточнить этот момент заранее.

Передача прав собственности

После оформления договор отправляют в реестр недвижимости, где объект необходимо будет переоформить на нового владельца. Соответствующая справка/сертификат будет готов в течение нескольких дней и в большинстве случаев их передают нотариусу.

Покупка недвижимости за рубежом – кого и как уведомить в РФ 

Граждане РФ имеют право не уведомлять государственные органы о совершении покупки объекта недвижимости за границей. Исключением являются государственные служащие, члены правительства, их супруги и дети, которым не исполнилось 18 лет. При покупке недвижимости (дома или за границей), им необходимо отразить этот факт в ежегодной налоговой декларации. Если проигнорировать требование, лицо будет нести административное покарание. 

Уведомление налоговой службы

Если физическое или юридическое лицо открывает счет в зарубежном банке для проведения оплаты за покупку объекта, оплаты коммунальных услуг, личных нужд, расчетов с контрагентами, ему необходимо уведомить об этом факте налоговую службу РФ.

Если во время пользования счетов были проведены дополнительные операции – изменение реквизитов, закрытие счета, об этом необходимо уведомить ФНС. Уведомление должно быть продублировано в двух экземплярах и передано по месту постоянной регистрации заявителя в течение 30 календарных дней с момента открытия счета. Сделать это может лично заявитель или воспользоваться помощью доверенного лица. 

Получив уведомление, уполномоченные сотрудники проставляют отметку о получении на одном экземпляре и возвращают его заявителю. Если не уведомить ФНС вовремя, налогоплательщик может быть оштрафован на сумму до 50 000 рублей.

Как купить недвижимость за границей гражданам РФ?

Сегодня некоторые страны не продают недвижимость гражданам РФ. Также наблюдаются сложности с расчетами за покупку объекта, если отправлять платеж из российского банка. Какой может быть выход? Получение второго гражданства или ВНЖ другой страны. С резидентством другого государства можно получить дополнительные привилегии и оформить покупку гораздо легче. 

Самый быстрый доступный способ – получить паспорт островного государства Вануату. Сегодня эта страна предлагает 2 опции инвестирования: благотворительный взнос или инвестирование в фонд производства какао. Первый вариант является безвозвратным, второй – частично возвратным. Участвовать в программе можно от суммы 130 000 $. Получение паспорта по этой программе займет 1-2 месяца. С паспортом Вануату вы сможете зарегистрировать бизнес в оффшорной юрисдикции, безвизово путешествовать в более 100 стран мира, оптимизировать налогообложение и участвовать в инвестиционных программах тех стран, которые сейчас не принимают заявки от россиян.

Если вы хотите знать больше о возможностях, которые открываются при покупке недвижимости, вам нужна помощь при выборе или оформлении объекта, необходима юридическая консультация или полное сопровождение “под ключ”, специалисты лицензированного агентства GARANT.in ждут вас на консультацию. Заложите фундамент вашего прекрасного будущего вместе с нами.