Вложения в зарубежную недвижимость всегда пользовались повышенным спросом среди инвесторов. В этом сегменте отдельным блоком представлены объекты недвижимости стран ЕС. Выбирая подходящий тип, покупателю из РФ необходимо обратить внимание на ряд деталей – стоимость, цель приобретения, расположение и налоги, которые необходимо будет оплатить дома и за границей. 

Где покупают недвижимость в 2024 году, с какой целью и какие налоги необходимо будет перечислить от владения/получения дохода – эти и другие вопросы подробно разобрали в новом обзоре специалисты международной компании GARANT.in.

Цель покупки недвижимости за границей

Каждый покупатель преследует в этом вопросе собственный интерес, но основные цели можно условно разделить на три группы:

  1. Статус резидента за инвестиции в недвижимость. ВНЖ и ПМЖ за покупку недвижимости предлагают многие страны ЕС, а государства Карибского бассейна предлагают в аналогичной ситуации стать гражданином страны. В этом случае инвестор получает в пользование не только ликвидный актив, но и возможность безвизовых путешествий по миру, стать налоговым резидентом и запасную локацию для постоянного или временного проживания. Некоторые программы подразумевают несколько вариантов для участия, но покупка недвижимости – одна из наиболее популярных опций.
  2. Вложения в зарубежную недвижимость. Сдача купленного жилья в аренду приносит владельцу около 2-4% годовых. Все зависит от типа объекта, локации и страны. Кроме того, недвижимость в европейских странах, даже без сдачи в аренду, регулярно растет в цене, поэтому через несколько лет ее можно реализовать с хорошей наценкой.
  3. Комфортабельное жилье для себя и семьи. Если инвестор проводит много времени в выбранной стране, он нередко покупает недвижимость для личного пользования.

Недвижимость в Европе: цены, поиск, покупка дешевой и элитной недвижимости в странах ЕС

Уведомление государственных органов РФ о сделке за рубежом

Резиденты РФ имеют право не уведомлять государственные инстанции о факте покупки недвижимого имущества за границей. Здесь есть исключение – государственные служащие, члены правительства, их супруги и дети, не достигшие совершеннолетия. Им вменено в обязанность указывать факт наличия имущества за рубежом в ежегодной налоговой декларации. Если проигнорировать это требование, такое лицо понесет административное наказание. 

Уведомление налоговой службы РФ об открытии счета в банке за границей 

Для проведения оплаты за покупку недвижимости, коммунальных платежей, налоговых обязательств и личных расчетов инвесторы нередко открывают счета в заграничных банках. При открытии такого счета российские налоговые резиденты обязаны уведомить налоговые органы РФ. Дополнительно следует уведомлять ФНС о любых изменениях, связанных со счетом – обновление реквизитов или закрытие счета.

Уведомление необходимо составить в 2 экземплярах и передать по месту постоянной регистрации заявителя в течение 30 календарных дней с момента открытия счета. Это можно сделать лично через доверенное лицо. При получении документов, сотрудники налоговой службы проставляют отметку о получении на одном экземпляре и возвращают его заявителю. 

При несвоевременной подаче уведомления об открытии, изменении реквизитов или закрытии счета, налогового резидента могут оштрафовать на сумму до 50 000 рублей. 

Налогообложение в РФ при наличии заграничной недвижимости

Гражданин РФ оплачивает в полном объеме налоговые обязательства только в том случае, если он проводит не менее 183 дней в году в России и является ее налоговым резидентом. Какие операции в этом случае подлежат налогообложению?

Налог на доход от продажи заграничной недвижимости 

В этом случае граждане РФ оплачивают налоговое обязательство по ставке 13%. При этом допускается снизить налоговое давление, если использовать имущественный вычет в сумме 1 млн рублей или документально подтвердить затраты на покупку недвижимости. В этом случае расходы вычтут из налоговой базы.

Налогообложение при сдаче имущества за границей в аренду

При сдаче зарубежного имущества в аренду жилой или коммерческой недвижимости за границей, владелец платит 13% от полученного дохода. В некоторых ситуациях резидент не совсем понимает, как правильно платить налог – стране, где он является резидентом, или государству, где находится объект недвижимости. Возникает риск заплатить налоги в двойном размере.

Чтобы избежать двойного налогообложения, необходимо просчитать возможность налогового зачета налоговых обязательств, уплаченных за границей при уплате налогов в РФ. Это возможно, если между странами заключено соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН).

При покупке объекта недвижимости за рубежом важно знать, что налог на имущество будет взиматься только в стране размещения объекта, в РФ взиматься ничего не будет.

Популярная недвижимость за рубежом в 2024 году

Как и прошлый год, текущий 2024 показывает хорошую динамику покупки заграничной недвижимости россиянами. Какие направления наиболее популярные в первой половине текущего года:

  1. Европейские страны. Несмотря на высокую стоимость европейской недвижимости, интерес к ней не падает. Востребованность к объектам распределена равномерно по следующим странам – Франция, Италия, Великобритания, Португалия, Германия, Испания.
  2. Объединенные Арабские Эмираты. Активное развитие рынка недвижимости, стабильное подорожание жилых и коммерческих объектов – все это привлекает инвесторов не только из РФ, но и всего мира. Наиболее популярные локации для покупки – Пальма Джумейра, Дубай Марина и Саадият.
  3. Кипр. Островное государство по-прежнему привлекает желающих не только выгодно инвестировать в местную недвижимость, но и получить статус постоянного резидента за деньги. Напомним, что из всех стран ЕС, Кипр выдает за покупку недвижимости на сумму от 300 000 € сразу статус ПМЖ.

Небольшой спад наблюдается в странах Восточной Европы. Будет ли он временным, покажет итог года.

Кто может приобрести недвижимость за рубежом

Приобрести недвижимость за рубежом могут российские физические и юридические лица. Что может помешать? Ограниченная дееспособность физического лица или правоспособность юридического.

Дееспособность резидента

Для заключения контракта покупатель должен быть совершеннолетним лицом, не быть психически больным человеком, страдать от алкогольной или наркотической зависимости.

Правоспособность компании

Нередко компании могут быть ограничены требованиями учредительных документов и действующего законодательства. Если приобретение объекта недвижимости – слишком крупная сделка или сделка с личным интересом, совет акционеров может заблокировать ее.  

Также стоит понимать, что сделки, которые заключает компания, должны отвечать целям ее создания и прописаны в учредительных документах. Если приобретение объекта недвижимости не отвечает требованиям устава, ее могут аннулировать и признать недействительной.

Как поэтапно происходит процесс покупки недвижимости

В большинстве случаев процесс покупки недвижимости в разных странах проходит по схожему алгоритму. Разберем процесс заключения сделки в разрезе каждого этапа:

  1. Подбор объекта недвижимости. Будущий собственник заранее присматривает интересующий его объект, исходя из личных целей и запроса – коммерческая или жилая недвижимость, с целью инвестирования, перепродажи, для личного пользования, для сдачи в аренду и т.п. Недвижимость можно подобрать лично, приехав в выбранную локацию, дистанционно своими силами или доверив задачу специализированному агенту. После выбора подходящего объекта с собственником подписывается предварительный договор.
  2. Резервирование объекта. После выбора объекта, покупатель вносит предварительный аванс – обычно до 10% от стоимости недвижимости. Нередко сделка проходит при участии нотариуса и аванс переводится через него. Предварительно необходимо проверить юридическую чистоту сделки, это входит в обязанности доверенного агента или нотариуса. Объект не должен находиться в залоге, обременении, быть с долгами. Важно, чтобы на недвижимость не могли предъявить права другие лица – наследники предыдущего владельца.
  3. Открытие счета в местном банке. Если юридическая проверка сделки прошла хорошо, необходимо открыть счет в местном банке для перевода аванса и последующей оплаты. В некоторых странах потребуется зарегистрироваться в местной налоговой службе и получить налоговый номер для оформления сделки. Оплатить сделку наличными практически нереально, поскольку многие страны ограничивают и жестко контролируют наличные расчеты при совершении крупных сделок для противодействия легализации отмыванию денег.
  4. Оформление договора. После открытия счета стороны заключают договор купли-продажи, где прописаны все условия – состояние объекта, стоимость, местоположение и другое. Тут же указаны все условия, касающиеся сделки и сроки оплаты.
  5. Оплата недвижимости. После подписания договора, покупатель перечисляет продавцу полную оплату за объект недвижимости. На этом этапе также оплачивают все сопутствующие налоговые обязательства. 
  6. Оформление права собственности. После проведения всех расчетов и уплаты налогов, стороны регистрируют переход права собственности. Новый собственник получает документ, подтверждающий его права. С этого момента он может переоформить коммунальные счета и другие подтверждающие моменты в различных официальных инстанциях.

Сегодня существуют определенные сложности с покупкой недвижимости за рубежом. Не все страны готовы продавать объекты гражданам РФ, также существуют определенные сложности при расчетах, если платеж производится из банка РФ. Какой выход? Например, покупка недвижимости в Турции. Приобретение недвижимости на сумму от 450 000 $ позволит сразу получить турецкое гражданство с сопутствующими привилегиями этого статуса. С новым гражданством можно не только покупать недвижимость в любой стране мире, но и участвовать в программах гражданства, недоступных сегодня россиянам (страны Карибского бассейна).

Другой беспроигрышный вариант – получение паспорта островного государства Вануату. Всего за 130 000 $ и 2 месяца можно получить паспорт островного государства, оптимизировать налогообложении при регистрации компании в юрисдикции Вануату и покупать недвижимость в любой стране мире. В обоих случаях отказываться от родного паспорта не придется.

Какой вариант подойдет именно вам? Еще больше рабочих стратегий для каждого индивидуального случая разработают специалисты международной компании GARANT.in. Запишитесь на прием и получите консультацию от профессиональных юристов, специализирующихся на вопросах миграционного законодательства.