«Золотой» ВНЖ в Португалии за €280 тыс. Полезная информация для инвесторов, выбравших эту опцию.
Последние нововведения в программе Золотой визы Португалии, которые вступят в силу с 1.01.2022 года и о которых мы сообщали на сайте компании GARANT.in, неизбежно повлекут изменение структуры спроса на португальскую недвижимость. Напомним, что заявителям на «золотой» ВНЖ Португалии теперь нельзя инвестировать в элитную жилую недвижимость, размещенную в Лиссабоне, Порту, а также в некоторых районах южной области Алгарве. А именно этот вид недвижимости в названных местах составлял львиную долю всех транзакций по программе Golden Visa.
Аналитики рынка и риэлторы, работающие в Португалии, уверены: теперь инвесторы из третьих стран, желающие оформить Золотую визу, будут вынуждены:
- больше внимания обращать на другие, менее популярные регионы страны;
- чаще использовать более дешевые опции, предусмотренные Программой.
В каких случаях можно воспользоваться самой дешевой опцией португальской Программы
Здесь стоит напомнить, что, помимо покупки элитной недвижимости, в португальской программе существует также опция приобретения жилья с минимальной инвестицией в €350 тыс. Она применяется, если инвестор выбрал объект, старше 30 лет, к тому же требующий реконструкции, или находящийся в так называемой «зоне городской реабилитации» (зоне ARU).
Но даже такой, достаточно невысокий уровень инвестиций — не предел! Если указанная недвижимость находится в местах с низкой плотностью населения, или с невысоким уровнем экономического развития (относительно общегосударственного уровня), к ней применяется понижающий коэффициент в 20%. Таким образом, минимальная инвестиция будет составлять всего €280 тыс.
Стоит согласиться — это достаточно скромная сумма, если учесть, что результатом станет получение Золотой визы для главного инвестора и его близких родственников. Впоследствии, всего через 5 лет, для них открывается возможность получения португальского паспорта (паспорта ЕС).
Что необходимо знать, решаясь на покупку дешевого жилья
Подобная перспектива весьма заманчива, но перед инвестором, выбравшим опцию за 280 тыс. евро, возникают две серьезные задачи:
- где найти подходящий для покупки объект;
- как провести ремонт или реконструкцию здания.
Это совсем непростые вопросы, и сейчас мы рассмотрим их хотя бы в общих чертах.
Поиск подходящего объекта
Выше было сказано, что понижающий коэффициент распространяется только на недвижимость, расположенную в особых зонах. Плотность населения в них не должна превышать 100 чел. на км²., а уровень ВВП на душу населения составлять не более 75% от среднегосударственного показателя. Нередко в различных источниках такие зоны называют «сельской местностью с неразвитой экономикой».
Это пугает потенциального инвестора из России или Украины, рисуя в его воображении мрачные картины сельской глуши, удаленной от цивилизации. На самом деле, все далеко не так плохо!
Во-первых, Португалия — небольшая страна, по площади всего в 2 раза превышающая размеры Московской области. Тем более что ее конфигурация узкая, вытянута с юга на север, и практически из любой удаленной деревушки всегда можно доехать до большого города за час-полтора. Нередко в течение 2-3 часов езды на автомобиле вы будете уже в столице, Лиссабоне. Благо, дорожная сеть Португалии густая, а состояние дорог соответствует европейским стандартам.
Во-вторых, недвижимость за 280 тыс. евро вы можете найти не только в удаленной сельской местности. В Португалии есть немало мест, соответствующих условиям Программы, и, тем не менее, вполне цивилизованных. Отличный пример — восточная часть южной провинции Алгарве. Это курортная провинция, популярная у инвесторов, для нее характерно наличие дорогой элитной недвижимости. Но, как мы уже сказали, с 2022 года покупка жилья в лакшери-курортах Алгарве будет ограничена.
В то же время, эти ограничения не касаются всей провинции! Территория между городом Фаро и границей Испании (восточная часть Алгарве) пока что не задета туристическим бумом. Небольшие рыбацкие деревушки в местных муниципалитетах соответствуют стандартам территории «с низкой плотностью населения и слабым экономическим развитием». А ведь многие из них находятся всего в часе езды от “золотого курортного треугольника” Португалии.
Очень неплохие варианты можно отыскать также в Центральном регионе или в провинции Алентежу. И это тоже не обязательно будут крошечные деревни. Например, интересны ближайшие окрестности городов Бежа и Эвора.
Эти города интересны сами по себе, сюда регулярно приезжает немало туристов. К тому же неподалеку, в часе езды, расположено озеро Алкева, популярное у туристов из Испании (граница уже рядом). Алкева притягивает как пассивных отдыхающих, так и любителей охоты и рыбалки, а жилье здесь можно рассматривать в качестве небольшой гостиницы для туристов. И здесь мы затронули один важный вопрос.
Кто и для чего покупает недвижимость в сельской зоне Португалии?
Без сомнения, не каждому инвестору подойдет жилье за пределами крупных городов или курортных зон. Согласно наблюдениям, чаще всего им интересуются следующие группы людей.
- Люди пенсионного или предпенсионного возраста. Им по душе спокойствие и единение с природой, уход от суеты и шума современной цивилизации. В случае с «золотым» ВНЖ Португалии, для них важен тот факт, что со временем они станут гражданами Евросоюза, и смогут, постоянно проживая в Португалии, пользоваться высоким уровнем европейского медицинского обслуживания.
- Молодые и энергичные инвесторы, планирующие превратить свою недвижимость в небольшие, популярные в Европе отели для эко-туризма. Как вариант — рассматривающие планы о серьезном занятии фермерским бизнесом.
- Различного рода фрилансеры, работающие преимущественно удаленно, по своей натуре не любящие суету и сложный ритм жизни больших городов.
Некоторые места, в которых можно рассчитывать на успешное развитие своего мини-отеля, мы уже назвали. Если же говорить о перспективах фермерского хозяйства, более подходящими для него окажутся центральные и северные провинции страны: Бейра, Дору, Алту-Дору. Здесь отличные возможности для занятия виноградарством и виноделием, выращиванием маслин и пробкового дуба. В некоторых случаях гостиничный эко-туризм и, например, виноделие, можно успешно совмещать.
Ремонтные работы: вложение денег и юридические формальности
При выборе опции «недвижимость за €280 тыс.», инвестор неизбежно столкнется с необходимостью серьезного ремонта или реконструкции здания. Эта задача не из легких. Она потребует от вас немалых финансов, времени и сил, оказавшись своеобразной платой за дешевизну проекта. Но всегда нужно помнить, что в итоге эти затраты окупятся сполна.
Говоря о капиталовложениях, можно исходить из того, что придется потратить на ремонт в среднем от 200 до 400 евро на 1м². Если же речь идет о серьезной реконструкции, окончательная стоимость может сравниться с ценой самого объекта, а иногда и превзойти ее. Это стоит иметь в виду, решаясь на проект. Имея на руках проектную смету на планирующиеся работы, обязательно добавьте к ней 10-15% скрытых расходов, которые вы сейчас не видите, но они обязательно появятся.
Важно! Длительность ремонта можно растянуть на несколько лет, что облегчает финансовую нагрузку на инвестора. Кроме того, закон позволяет нерезиденту взять ипотеку в одном из банков Португалии. Ее размер не может превышать 70% от оценки недвижимости. Ставка для нерезидентов составляет в среднем 3,5 – 4,5% (для граждан Португалии она ниже).
Сразу заметим — не стоит рассчитывать на то, что можно будет обойтись без ремонта. Как правило, старые здания в провинциальных регионах Португалии, выставленные на продажу, находятся в плохом состоянии и не соответствуют современным требованиям. В частности, в них почти наверняка будет отсутствовать центральное отопление, а нередко и канализация.
Обратите внимание на важнейший нюанс! По условиям португальской программы, расходы на ремонт старого жилья можно внести в общую сумму инвестиции, необходимой для получения «золотого» ВНЖ.
Юридические нюансы ремонтных работ
Они не менее важны, чем финансовая сторона. Все разрешения и документы нужно будет проводить через органы местной муниципальной власти. В больших городах эти бюрократические проволочки обычно занимают много времени, нередко их выполнение приходится делегировать своему нотариусу (адвокату). В провинции организационные дела в кабинетах муниципальных чиновников решаются намного быстрее и проще, без очередей, что является огромным преимуществом.
Согласно португальским законам, приступать к ремонту или реконструкции нельзя, не имея на руках проектной документации. Для работ, меняющих внешний вид здания, потребуется также разрешение архитектурного отдела муниципалитета. Учтите, что для подобного проектирования придется нанять дипломированного архитектора. Если вам повезло, и предыдущий хозяин объекта уже имеет эти документы, нужно удостовериться, что они прошли одобрение муниципальных властей.
Нередко для одобрения реконструкции приходится получать несколько отдельных инженерных проектов (по электрике, гидравлике, коммуникациям и т.п.) Они должны пройти одобрение не только в муниципалитете, но и в соответствующих специализированных организациях.
Финальной частью всех подготовительных работ станет поиск строительной организации, которая будет заниматься непосредственным проведением работ. Лучше, чтобы хотя бы часть строителей были русскоязычными. Найти таких подрядчиков в Португалии достаточно легко, но нужно учитывать, что часть инженерных работ должны выполнить строители, имеющие соответствующие лицензии.
Важно! На всех этапах работ советуем держать тесную связь с муниципальными чиновниками. В маленьких городках и сельской местности они обычно охотно идут навстречу инвесторам, делятся всей нужной информацией. К тому же нередко они, в отличие от местных строителей, владеют английским языком.
Кроме того, даже если вы доверяете своим подрядчикам, полезно максимально часто лично контролировать их работу, и выплачивать им вознаграждение только по факту выполненных объемов.
Важно! Все указанные выше проблемы приходится решать инвесторам, решившим покупать недвижимость самостоятельно. Но наша компания, предлагая клиенту объекты, требующие реновации, берет на себя все организационные вопросы по проведению ремонтных работ.
Таким образом, мы советуем потенциальным инвесторам внимательнее присмотреться к варианту получения португальского ВНЖ за €280 тыс. Несмотря на определенные сложности этого пути, опыт многих инвесторов, реализовавших его, свидетельствует: он вполне может принести не только прибыль, но и открыть новую, интересную и успешную страницу вашей жизни.
