Golden Visa Греции: ВНЖ за недвижимость от 250 000 € — пороги по зонам 2026 года

Это постоянный вид на жительство инвестора (разрешение типа Β.5) по статье 100 Кодекса миграции. Основание — владение недвижимостью в Греции на сумму не ниже порога по зоне. В отличие от других ВНЖ, он выдаётся сразу на 5 лет, продлевается на тот же срок без требования жить в стране и не привязан к работе или учёбе. Права работать по найму он не даёт.

800 000 € — регион Аттика (включая Афины), Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением больше 3 100 человек; 400 000 € — остальная Греция; 250 000 € — объект, переведённый из коммерческого в жилой, или охраняемое здание под реставрацию. Пороги установлены законом 5100/2024 и применяются к сделкам с 1 сентября 2024 года.

Нет. С 2024 года инвестиция по всем категориям делается в один объект. В сумму можно включить кладовую и парковочное место, если они куплены по тому же договору и находятся в том же здании, но в площадь 120 м² они не засчитываются.

Нет. Статья 100 Кодекса миграции прямо устанавливает, что периоды отсутствия в стране не являются препятствием для продления. Для статуса долгосрочного резидента ЕС и гражданства реальное проживание потребуется.

Долгосрочно — да, закон это допускает. Краткосрочная аренда (до 60 дней, в том числе через платформы) и субаренда запрещены: нарушение ведёт к отзыву разрешения и штрафу 50 000 €. Запрет не распространяется на долгосрочную аренду туристическому оператору с дополнительными услугами, например если объект — гостиница.

Полностью до подачи заявления и только через банк: переводом, кроссированным чеком или через POS на счёт продавца в греческом банке. Платить может покупатель, супруг или родственник до второй степени. Способ оплаты и реквизиты фиксируются в нотариальном акте, а нотариус выдаёт отдельную справку для миграционной службы.

По закону 2 месяца с момента, когда полное досье поступило в выдающий орган. На практике первая выдача занимает дольше из-за записи на биометрию и загрузки региональных служб — это не нормативный срок, и мы его не обещаем. После подачи вы получаете справку о приёме заявления, которая подтверждает законное пребывание в Греции до решения.

По найму — нет: статья 100 прямо говорит, что эти разрешения не дают доступа к какой-либо форме трудовой деятельности. Сдавать объект в долгосрочную аренду можно. Если планируете работать или вести бизнес в Греции, нужно другое основание.

При покупке — налог на переход права 3 % от налогооблагаемой стоимости плюс муниципальная надбавка 3 % от суммы налога. Сам статус налоговым резидентом вас не делает. Если переносите налоговое резидентство, в Кодексе подоходного налога есть альтернативный режим для состоятельных лиц (статья 5А): его условия проверяются отдельно, он не возникает автоматически с ВНЖ.

Правительство Греции в сентябре 2026 года объявило о повышении налога на переход права для покупателей жилья не из ЕС с 3 % до 15 % (только жильё и только физлица; с муниципальным сбором — 15,45 % вместо 3,09 %). Минфин назвал срок — с 1 июля 2027 года, тот же срок стоит в проекте госбюджета на 2027 год. По разъяснению Минфина, повышение не касается этнических греков (омогенис) и долгосрочных резидентов. На 16.10.2026 законопроект в парламент не внесён, поэтому ставка, дата, круг покупателей и возможные исключения (в том числе для Golden Visa) ещё могут измениться. Мы говорим об этом как о налоговом окне, а не как о свершившемся факте: если решение интересно, считать стоит сейчас.

Статус долгосрочного резидента ЕС — после 5 лет непрерывного проживания в Греции с отсутствиями меньше 6 месяцев подряд и не больше 10 месяцев суммарно, с доходом не ниже годовой минимальной зарплаты, страховкой и греческим языком уровня B1. Гражданство — после 7 лет непрерывного легального проживания, с экзаменом на сертификат знаний для натурализации и подтверждённой интеграцией. Оба пути требуют реально жить в Греции.

Разрешение отзывается, а право на него переходит к новому покупателю, если он гражданин третьей страны. Чтобы сохранить статус, сначала покупается новый объект не ниже порога, затем продаётся старый. Для охраняемого здания продажа до завершения реставрации ничтожна и влечёт штраф 150 000 €.

Заявление подаётся в Греции после покупки: въезжаете по шенгенской визе или другому легальному основанию. Справки о несудимости, свидетельства о браке и рождении нужны с апостилем или легализацией и присяжным переводом на греческий. Документы ОАЭ легализуются через МИД ОАЭ, документы России и Казахстана — апостилем. Перевод средств планируем заранее с учётом ограничений для граждан России в банках ЕС.

Родителей — да: статья 95 Кодекса миграции относит к семье прямых восходящих родственников обоих супругов без условий по возрасту. Взрослых детей — только до 21 года, если они не состоят в браке; с 21 года ребёнок получает самостоятельное разрешение на 3 года. С 2026 года включаются также взрослые дети, лишённые дееспособности, без ограничения по возрасту.

Никак: один объект на сумму порога по зоне покрывает инвестора, супруга, детей и родителей. Дополнительно оплачиваются пошлины — 2 000 € за инвестора и 150 € за каждого взрослого члена семьи, дети до 18 лет освобождены, — страховка на каждого и печать карт по 16 €.

Да. Если заявка отклонена по вине нашей команды или из-за ошибки при формировании кейса, мы возвращаем стоимость услуг компании за вычетом минимального удержания на фактически понесённые расходы. Условия возврата, порядок оплаты и правила удержания сервисных расходов закрепляются в договоре до старта работы. Перед началом работы мы бесплатно проверяем документы и рисковую историю и заранее говорим о рисках, если они есть.