Анализ рынка недвижимости Испании

Испанская государственная инвестиционная программа по продаже Золотых виз — одна из самых востребованных в Европе. Она пользуется особым спросом у заявителей из России, Украины, и других стран бывшего Союза. Опции программы довольно разнообразные, но тотально преобладает одна — покупка недвижимости. Что происходит на этом, столь востребованном рынке после начала пандемии? Есть ли отличия в регионах, и в чем они выражены? 

Испанский рынок сохраняет неплохой потенциал. Как выглядит сложившаяся ситуация

Какие процессы наблюдаются на испанском рынке недвижимости в первом квартале 2020 года? Ведь это были особые месяцы, ознаменованные вспышкой пандемии вируса GOVID-19, и последовавшим за ней «всемирным карантином». В это время международные транспортные пассажироперевозки свелись к минимуму, а деловая активность находилась в состоянии стагнации.

Сейчас карантинные меры ослабевают, оживляется работа транспорта, и первый анализ реальной ситуации вселяет сдержанный оптимизм.

Международный рынок оказался сильнее внутреннего

Общим мировым трендом на рынке недвижимости в этот период стало падение продаж, что было вполне ожидаемо. Коснулось оно и Испании, рынок которой просел на 16% в сравнении с аналогичным периодом минувшего года.

Но одна новость должна взбодрить именно тех агентов, кто совершал сделки, ориентированные не на внутреннего, а на иностранного покупателя. Если в прошлом году в первом квартале на долю иностранцев приходилось 17,04% продаж жилья, то сейчас эта цифра возросла до 17,55%. Иными словами, международный рынок продаж оказался более устойчивым к возникшему кризису, чем внутренний.

Как дела в регионах? Таблица реального состояния дел и ее анализ

Посмотрим на данные, приведенные в этой таблице. Бросается в глаза, что в провинции Аликанте практически половина продаж недвижимости принадлежит иностранному сегменту. Лишь немного отстает и остров Тенерифе. Еще в нескольких провинциях иностранцы совершают примерно каждую третью сделку.

В то же время, есть возможность проследить, как упали продажи недвижимости в отдельно взятых провинциях (данные предоставили не все регионы). К примеру, Балеарские острова и Лас-Пальмас показали падение в 16% — на уровне среднего по стране. А вот провинция Кастельон вообще «не заметила» кризиса, уровень продаж здесь соответствует прошлогоднему.

Очевидно, что даже сейчас, в условиях, когда авиационное сообщение только начинает восстанавливаться, недвижимость в популярных испанских регионах по-прежнему интересует иностранных инвесторов.

Сохраняем оптимизм и готовимся к оживлению рынка

Подводя итоги, можно сделать несколько обобщающих выводов:

• международный сегмент продаж недвижимости в Испании оказался более устойчивым, чем внутренний;

• иностранный инвестор по-прежнему верит в испанскую недвижимость, и готов к активным действиям на рынке по мере оживления международного авиационного сообщения;

• агенты по недвижимости, работающие с иностранными клиентами, а также сотрудники эмиграционных центров, должны больше внимания уделять программам по виртуальным просмотрам объектов, выставленных на продажу.

Приведенные цифры вселяют определенный оптимизм, поэтому аналитики испанского рынка ожидают, что к концу года объемы продаж достигнут уровня 2016 года, а при благоприятном стечении обстоятельств — и 2017-го.

Покупка залоговой недвижимости в Испании

Покупка банковской или залоговой недвижимости в Испании широко распространенная практика. Особенно большое число сделок купли-продажи, где предметом договора была залоговая недвижимость, наблюдалось после кризиса 2008 года. 

Залоговая (банковская) недвижимость

Что такое залоговая недвижимость? Банк, который выдает кредит под залог недвижимости, в случае невозврата заемщиком долга имеет право на изъятие залогового имущества. В дальнейшем финансовое учреждение, заинтересованное в возврате кредитных денег, продает недвижимость по сниженной цене. Число такой недвижимости увеличивается в условиях кризиса, когда падает платежеспособность большей части населения.

Минусы покупки банковской недвижимости

Цена ниже рыночной часто становится основным решающим фактором при выборе банковской недвижимости. И это действительно так. Однако размер скидок больше 30% — это повод задуматься о состоянии объекта, его ликвидности, а также других рисках таких, как, например, окупас (об этом ниже). 

1. Банк не обязан следить за состоянием изъятого имущества, потому недвижимость изначально или по истечению времени приходит в весьма плачевное состояние. На ремонт объекта может понадобиться внушительная сумма, которая перекроет выгоду от покупки по сравнительно низкой цене.

2. Скидки в 50-80% могут говорить о низкой ликвидности недвижимости. Банки спешат избавиться от таких объектов путем снижения стоимости. Подобные предложения также бывают простым маркетинговым ходом, за которым скрывается стартовая цена на объект, выставленный на аукцион.

3. Покупка недвижимости с жильцами может стать серьезной проблемой для новых владельцев. Понятие “окупас” в Испании появилось после принятия правительством норм, направленных на защиту прав пострадавших от кризиса граждан, не имеющих возможности оплачивать арендуемое жилье. С тех пор выселение незаконно занявших территорию граждан (особенно с детьми) стало для владельцев недвижимости большой проблемой. В случае, когда собственником жилья выступает банк, который, с точки зрения закона, в нем не нуждается, судебное решение практически без вариантов принимается в пользу нелегальных квартирантов. Потому банк часто перекладывает проблему с выселением на новых владельцев. 

Кроме очевидных рисков стоит отметить ограниченность выбора, отсутствие гарантий на получение желаемого объекта (особенно с высокой ликвидностью), необходимость повторного заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг (банк аннулирует все прежние контракты с обслуживающими компаниями), что, в свою очередь, ведет к дополнительным расходам.

Преимущества покупки банковской недвижимости

1. Цена на банковскую недвижимость ниже рыночной — скидки в 15-30% вполне реальны для таких объектов.

2. Отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг.

3. Затраты на оформление сделки уменьшаются на сумму оценки недвижимости, которая, как правило, уже сделана банком.

Итоги

Покупка недвижимости за рубежом — это хлопотное и рискованное дело, если вы не имеете поддержки со стороны специалистов. Команда профессионалов Эмиграционного центра GARANT.in поможет Вам сделать правильный выбор и свести возможные риски к нулю. В случае с банковской недвижимостью в Испании необходимо очень тщательно изучить все нюансы, чтобы выгодное, с первого взгляда, приобретение объекта по сниженной цене не превратилась в разочарование.