Покупка выгодной недвижимости в Испании

Выгодно ли покупать недвижимость в Испании?

Если говорить о покупке недвижимости, Испания была и остается одной из наиболее привлекательных стран Евросоюза. Испанское жилье остается относительно дешевым, по крайней мере, в сравнении с ценами в наиболее экономически развитых государствах ЕС. Кроме того, спрос на него заметно вырос после того, как Британия вышла из состава Евросоюза, и богатые англичане бросились скупать жилье в недорогой и всегда теплой Испании.

Но тут вмешалась ситуация с пандемией коронавируса, и последовавший за ней «всемирный карантин». Их влияние на рынок испанской недвижимости невозможно игнорировать. Каким же он видится в ближайшем будущем?

Основные причины, делающие покупку испанского жилья выгодной и удобной

Испанская недвижимость почти всегда приносит прибыль. Это объясняется, в первую очередь, отличными природными условиями страны (теплый климат, много солнечных дней в году, наличие великолепных прибрежных регионов с развитой туристической инфраструктурой). Испания известна своей архитектурой, уникальной культурой, что неизменно привлекает миллионы туристов. А доступное, относительно дешевое образование и отлично проработанные студенческие программы интересуют зарубежных абитуриентов и студентов. Эти факторы приводят к тому, что спрос на аренду жилья здесь всегда высокий.

Существуют и другие, более конкретные причины.

1. Испанские законы разрешают оформить недвижимость на иностранца — физическое лицо. В то время как в большинстве стран ЕС регистрация допускается только на юридические лица.

2. В Испании давно и успешно действует инвестиционная программа по продаже ВНЖ — так называемых Золотых виз. Подавляющая часть инвесторов участвуют в этой программе именно через покупку недвижимости. Минимальный вклад в этом случае составляет €500 тыс.

3. Приобретать недвижимость в Королевстве Испания можно с использованием ипотеки. Главное условие — первоначальный взнос должен составить не менее половины суммы сделки. Отметим, что кредитная ставка на такую ипотеку не превышает 4%.

4. На испанском рынке недвижимости распространена практика предварительных договоров. Покупатель выплачивает продавцу своеобразный залог, в размере не более 10% от стоимости жилья. С этого момента объект снимается с продаж. В случае отказа со стороны покупателя он теряет сумму залога. Но если передумал продавец, он выплатит покупателю двойной размер залога.

Важно! Если иностранец участвует в программе Золотой визы, договор залога является основанием для начала процедуры оформления ВНЖ.

Цены на испанскую недвижимость и различия в регионах

Наиболее динамичным сегментом испанского рынка недвижимости были и остаются сделки с элитным жильем. К примеру, в минувшем, 2019 году, их количество возросло на 40%, в то время как количество договоров по всем остальным видам недвижимости выросло менее чем на 30%. Эксперты отметили и возрастание средней цены на такие договора: среднестатистический чек на «элитку» уже превысил €2 млн.

По состоянию на начало текущего года средняя по стране стоимость жилья составила €1765 м².

Интересно! Максимум цены наблюдался в 2007-м, когда квадратный метр в Испании оценивали в €2053. Это факт, среди прочего, свидетельствует о том, что рынок сохраняет очевидные потенциальные перспективы роста.

В то же время, стоимость жилья, как и спрос на него, существенно отличается в зависимости от регионов. Наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости, расположенные в крупных городах, всегда наполненных туристами. В первую очередь это Барселона, Мадрид и Валенсия. Не отстают от них, а иногда и опережают, популярные регионы для пляжного отдыха, с обилием отелей, ресторанов, казино и т.д. Сюда относятся районы Средиземноморского побережья, Балеарские и Канарские острова, особенно остров Тенерифе.

Значительно уступают им внутренние и северные провинции, с меньшим количеством населения, специализирующиеся на сельском хозяйстве. Цена квадратного метра здесь иногда меньше €1 тыс. (автономные области Эстремадура, Кастилия-ла-Манча), в то время как на Тенерифе или в Барселоне она может превышать €3 тыс.

Как правило, среди покупателей испанской недвижимости выделяются две категории иностранцев:

• приобретающие жилье для собственных нужд;

• оформляющие его на себя для последующей сдачи в аренду и получения дивидендов. Эта категория ищет объекты практически всегда на побережье или островах: там, где туристический сезон длиннее и спрос на аренду выше.

Состояние рынка недвижимости на начало осени 2020 года и ближайшие перспективы

Пандемия и связанное с ней падение европейской экономики существенно усложнили прогнозы и оценки на рынках недвижимости. Сейчас уже очевидно, что испанский рынок пока что пострадал намного меньше, чем экономика страны в целом. Цены на жилье выросли за полгода на 1-2%, что заметно меньше аналогичных показателей за 2019-й. В то же время, многие эксперты ожидали даже падения цен, поэтому реальную картину можно считать успехом.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что рынок все же ощутит падение, но немного позже, к началу следующего года. Оценки расходятся лишь в том, насколько существенным окажется снижение цен. Впрочем, все единогласны: катастрофического падения не будет, а уровень цен достаточно быстро вернется на прежние позиции.

О безопасности сделок на испанском рынке недвижимости

«Правила поведения» здесь очень прозрачные, жесткие, и находятся под постоянным контролем нотариусов, которые действуют в качестве должностных государственных чиновников. И  в этом — еще одна причина популярности испанского рынка жилья. Перед осуществлением сделки, особенно если вы иностранец, важно провести консультации с юристами, знакомыми с особенностями законодательства. Без тщательной юридической подготовки сделка может не пройти проверку нотариуса.

Важно! Учтите, что со следующего года ставка подоходного налога для иностранцев, нерезидентов ЕС, вырастет и будет равна 24%.

Если жилье приобретается на вторичном рынке, за него нужно уплатить трансферный налог, а если в новостройке — НДС Испании и гербовый сбор. Не обойтись также без уплаты земельного и нотариального сборов.

Подводя итог сказанному, можно сделать однозначный вывод. Несмотря на форсмажорные обстоятельства, рынок недвижимости Испании не утратил своей привлекательности. Более того, именно сейчас, или в ближайшие полгода, приобретение жилья здесь будет особенно выгодным. Риск проигрыша на этом рынке остается минимальным.

Покупка элитного жилья в Испании без получения ВНЖ

На первый взгляд, просто купить интересующий объект можно быстро, обратившись в одно из агентств по недвижимости в Испании.

Но нужно учитывать, что покупатель пускается здесь в «свободное плавание», самостоятельно общаясь с продавцом, агентами, юристом. Не исключено, что все устное и письменное общение будет происходить на государственном языке, в крайнем случае — на английском. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно хорошо разбираться в юридических нюансах.

В приобретенном объекте можно проживать лишь на период действия шенгенской визы.

Вид на жительство в Испании через приобретение недвижимости

Недвижимость в Испании. Как купить виллу на Средиземном море.

Для получения статуса достаточно приобрести жилой или коммерческий объект, либо участок земли под строительство, стоимостью не меньше 500 тыс. евро. Затем собрать необходимый пакет документов и подавать заявку на ВНЖ. С этим статусом для инвестора открывается ряд новых возможностей:

1. Возможность пользоваться жильем без ограничения дней в году, или же приехать только на 1 день.

2. Безвизовые путешествия по Шенгенской зоне.

3. Перспектива получения постоянного места жительства через 5 лет при условии проживания в стране 6 месяцев в году, и гражданства еще через 5.

4. Использование Испании как страны, где можно укрыться, если на родине возникнут проблемы.

5. Первые шаги при покупке испанской недвижимости

6. Если покупатель не заинтересован в получении ВНЖ, ему достаточно найти добросовестное агентство по недвижимости и самостоятельно оформлять все документы. Понадобится переводчик.

Участники государственной иммиграционной программы получения ВНЖ за покупку недвижимости только подписывают документы, подготовленные профессиональными юристами нашей компании. Мы проводим полное сопровождение клиентов — от помощи в выборе объекта до размещения заявителя и его семьи в Испании.

Основные действия во время покупки

1. Выбор объекта недвижимости. В нашей компании вы можете познакомиться со своеобразным портфолио объектов, выставленных на продажу.

Выбор будет зависеть от желаемого региона Испании, стоимости (но не меньше 500 тыс. евро), требований к планировке, окружающей инфраструктуре и т.п.

Если клиент определился, мы помогаем ему зарезервировать жилье (потребуется предоплата в сумме 1% от стоимости), а также оформим кратковременную визу для поездки с целью личного осмотра будущей покупки.

2. Открытие счета в испанском банке. Профинансировать покупку полностью, а также оплачивать все сопутствующие расходы можно лишь со счета, открытого в стране. Для этого инвестору необходимо предоставить ряд документов:

• справку о легальности вклада;

• заграничный паспорт;

• декларация об уплате доходов;

• адрес проживания в Испании.

3. Получение идентификационного номера. Без него невозможны никакие финансовые операции. Документ выдают в консульстве или посольстве, после предъявления загранпаспорта. Для написания заявления на выдачу номера также потребуются услуги переводчика. Решения приходится ждать от 2 недель до месяца.

4. Проверка объекта на благонадежность. Чтобы исключить риск при покупке, перед заключением договора купли-продажи юристы проверяют объект на предмет нахождения под залогом, наличия задолженности по коммунальным платежам и отсутствия прочих неожиданностей.

5. Заключение предварительного договора. Такой договор подписывается в ожидании готовности всех документов для регистрации. По нему покупатель оплачивает 10% стоимости недвижимости как залог и обязуется в течение 2-х месяцев погасить остальную стоимость. Если по каким-то причинам продавец решает отменить продажу объекта — залог возвращается покупателю в двойном размере.

6. Подписание окончательного договора. В присутствии работника нотариальной конторы стороны подписывают документы после уплаты всей суммы и необходимых отчислений.

Нотариус сообщает о новом собственнике в Реестр собственности.

Обеим сторонам выдаются копии договора (оригиналы — через несколько дней), продавец передает покупателю ключи. С этого момента можно наслаждаться собственной виллой на Средиземном море!

Смена регистрации нового владельца

Процесс длится 2-3 месяца, причем в течение первого месяца покупатель оплачивает гербовый сбор. Успешная регистрация подтверждается выдачей на руки выписки из реестра.

Дополнительные затраты при покупке

Кроме гербового сбора (1% стоимости вашего приобретения), покупатель также платит налог на добавочную стоимость, если жилье куплено на первичном рынке, или налог на передачу имущественных прав при покупке на «вторичке». Сумма зависит от региона Испании, но ориентировочно это будет в пределах 10% НДС и около 8% для покупки вторичного жилья.

К затратам отнесите услуги нотариуса (около 2% от стоимости), адвоката (1%),агентства недвижимости — 1-2%.

Приобретенные объекты в курортных регионах (Коста-Бланка, Белеарские острова, Коста-Брава, Марбелье) со временем обязательно растут в цене, поэтому их покупка через 5 лет позволит не только вернуть вложенные средства, но и получить прибыль.