Италия – великолепная страна с мягким климатом, богатейшей историей и невероятной кухней. Недвижимость Италии дешевле, чем во многих европейских странах, за исключением крупных и курортных городов – Рим, Милан, Венеция, Портофино. Купить недвижимость могут местные жители и иностранные граждане.

Перед покупкой необходимо проверить, чтобы на выбранный объект не было наложено никаких обременений. При выборе коммерческой недвижимости важно уточнить перечень разрешенных видов деятельности. Заранее узнайте о размере коммунальных услуг, налоговых отчислений и другие важные моменты.

Что происходит на рынке недвижимости Италии

С момента ослабления ковидных ограничений, иностранные резиденты в марте-апреле 2022 года начали массово скупать виллы и дома у моря, значительно оживив итальянский рынок недвижимости. Восстановление туристического потока и спрос на жилье способствовали повышению интереса среди инвесторов и увеличению стоимости объектов премиум-сегмента! 

Первый квартал 2023 года принес неутешительный прогноз – в наступившем периоде отмечается спад на рынке недвижимости. Уже в январе аналитики зафиксировали снижение средней стоимости в сегменте вторичного жилья – на 0,3%. 

Согласно информации Национального института статистики (Istat), первый спад зафиксирован в III квартале 2022 года. На тот момент число нотариальных договоров купли-продажи составило 221 тыс, а это на 2,6% меньше в сравнении с ІІ кварталом 2022 года. Из общего количества сделок около 95% касались покупки-продажи жилых объектов и только 5% – коммерческих. 

Всего 0,3% выпало на долю объектов специального назначения. Статистика свидетельствует, что спад в секторе жилой недвижимости зафиксирован практически во всех регионах Италии. Наиболее весомые цифры показывают Юг (-7,1%), Острова (-3,7%), Центральная часть (-3,0%) и Северо-Восток (-2,6%). Спрос на коммерческие объекты существенно снизился на Островах (-5,8%) и в Южном регионе (-5,3%). Впрочем некоторые области показали положительную динамику: Северо-Запад (+2,1%), Центральная часть (+1,8%) и Северо-Восток (+1,5%).

Краткий обзор действующего рынка и анализ перспектив на 2023 год

Локации, лидирующие по количеству сделок, в течение последних 10-ти лет остаются неизменными – Милан, Рим и Болонья. И если в начале года здесь наблюдалась стагнация и даже небольшое проседание рынка, то к концу 2023 года ожидается повышение стоимости м² на 1,5%-4,5% не только в вышеуказанных городах, но и в Турине, Вероне и Генуе. В Палермо и Неаполе по-прежнему ожидается падение цен – до конца года снизятся на 1,-1,5%. Наиболее востребованный тип недвижимости в Италии – трехкомнатные апартаменты. Количество сделок с такими объектами составляла чуть более трети от общего количества. В 2023 тенденция скорее всего сохранится. Почему недвижимость в Италии всегда популярна среди иностранных покупателей:

  • Наличие недвижимости для жизни или временного времяпровождения в стране с мягким климатом, развитой экономикой и стабильным политическим укладом.

  • Вложение собственных средств в ликвидный актив – несмотря на небольшое падение в начале года, итальянский рынок недвижимости показывает медленный, но устойчивый рост.

  • Возможность иметь стабильный пассивный доход от сдачи имущества в аренду.

Сдача жилья и коммерческих объектов в долгосрочную аренду – один из основных способов заработка в Италии. Средний доход 4-6% годовых в евро. Если говорить о курортной недвижимости или элитных объектах в крупных городах, тут ставки повышаются до 8-10% годовых. Заработок на краткосрочной аренде и покупке/перепродаже недвижимости довольно высокий, но сопряжен с многочисленными рисками. Заниматься этим следует только в том случае, если вы хорошо разбираетесь в вопросе или имеете надежных юристов.

Доступные предложения рынка недвижимости

Аналитики пока не дают прогноз, сколько продлится стагнация на итальянском рынке недвижимости. Некоторые регионы: озеро Комо, Лугано, Маджоре, Тремеццо, Ардженьо пользуются стабильным спросом в любой период! Небольшой спад рынка сформировал пул доступных вариантов в регионе Калабрия и на острове Сицилия – сейчас там вполне реально купить недвижимость в районе 70 000 € – 200 000 €. 

В Италии существует обособленная категория недвижимости – “дома за 1 евро”. Это старинные заброшенные объекты, в которые необходимо вложить не менее 150 000 €. Сносить сооружение и строить на его месте новое запрещено – только реставрировать или ремонтировать. Для ценителей исторических зданий, расположенных в живописных уголках Италии – это прекрасная возможность получить жилье даром и привести его в нормальный вид на свой вкус. Кроме того, это возможность не сразу выложить всю сумму за объект, а ремонтировать и вкладывать деньги постепенно – для реализации проекта у инвестора есть 3 года.

Цель подобной программы – сохранить исторически ценные объекты недвижимости и помочь местной экономике. Для подачи заявки необходимо пройти регистрацию в местном муниципалитете.

Наиболее ликвидная недвижимость в Италии за последние 3 месяца

За последние три месяца зафиксирован небывалый спрос и, соответственно, подорожание офисных помещений, складов и магазинов. В 2023 году торговое помещение приносит около 12%, а год назад – 11,5%. Офисы в этом году предлагают доходность 9,5% против 9,2% в прошлогоднем периоде. 

Жилье

Рынок жилой недвижимости сегодня замер, в сравнении с тем же периодом в прошлом году, показатель остался неизменным – 7,8%. Наиболее высокий показатель показывает Рагуза, где доходность недвижимости составляет 10,7%, далее идет Бьелла с показателем 10%. Доходность выше среднего показывают Сиракузы – 9,1% и Трапани 9,0%. В Новаре и Перудже показатель установлен в районе 8,2%. Средний уровень зафиксирован в Милане – 5,5%, Риме – 5,4% и Неаполе – 5,7%. Наиболее низкие показатели в Салерно – 4,6% и Венеции – 4,7%. 

Магазины

Неожиданно, но именно магазины выхватили пальму первенства, опередив остальные объекты недвижимости. Владелец магазина в Милане может рассчитывать на 15,5%, в Венеции и Генуе – 15%. Самые низкие ставки зафиксированы в Массе – 9,8% и Л’Акуиле – 8,6%. 

Офисные помещения

Наиболее ликвидные офисы находятся в Вероне – 10,2% и Монце – 10,1%. В Анконе офис приносит около 9,8%, а в Риме – 8,8%. В Неаполе – 7,6%, в Милане – 6,4%. Бергамо, Мантуя и Пескара показывают около 6,4%. 

Парковочные места

Еще один способ заработать в Италии – сдавать гараж или парковку в аренду. Наибольший показатель зафиксирован в Бари – 7,6%, далее идут Рим и Милан – по 6,8% на город. А Неаполь показывает не более 4,8%, поскольку здесь наиболее высокие цены на гаражи и автомобили.

Процедура покупки недвижимости в Италии

Какие документы необходимы для сделки:

  • договор купли-продажи;

  • право собственности;

  • разрешение на строительство;

  • кадастровые документы;

  • энергетический сертификат.

Оформить куплю-продажу допускается на физическое или юридическое лицо.

Преимущества покупки недвижимости в Италии для иностранных резидентов

При покупке итальянской недвижимости, ее владелец автоматически становится обладателем “визы резидента”, позволяющей находиться на территории государства 180 дней в году и без проблем въезжать в страны Шенгенского союза.

Если ваша цель – получение ВНЖ Италии, приобретение недвижимости может быть одним из важных факторов, влияющих на решение комиссии. При условии соблюдения остальных условий, предусмотренных законодательством. В любом случае такая покупка – выгодная долгосрочная инвестиция с минимальными финансовыми рисками. В государстве действуют строгие ограничения на возведение новых объектов, поэтому переизбытка предложений не возникает. Если вы планируете сдавать собственность в аренду, можно рассчитывать на стабильные 4,8 — 5,2% в год. Все зависит от вида недвижимости (коммерческая или жилая) и местоположения (крупный город, пригород, курортное место).

Порядок оплаты

Оплатить купленную недвижимость разрешено только через безналичную форму. Для оплаты используется чек, проверенный и подтвержденным итальянским банковским учреждением. Второй вариант – перевод денежных средств из зарубежного банка на расчетный счет продавца. В некоторых случаях допускается перевод денег на доверительный счет нотариуса. 

Приобретение недвижимости в Италии

Недвижимость невозможно приобрести без идентификационного номера (Codice fiscale). Обсуждение стоимости объекта часто проходят в письменном формате. Владелец присылает письмо с указанием цены, терминами заключения договора и штрафными санкциями, в случае нарушений условий договора. Покупатель может указать свои условия. 

После утверждения всех требований, покупатель переводит аванс, являющийся безвозвратным в случае отказа от сделки. Если оплата будет проходить равными долями в течение долгого времени, заключается предварительный контракт. Если покупатель может сразу перечислить всю сумму, необходимость в нем отпадает. В противном случае оформляют договор, где прописывают: информацию о сторонах, полную стоимость, порядок и сроки оплаты, авансовый взнос, информацию об объекте сделки. Документ заверяет нотариус, который проверяет право собственности и другие документы. За его услуги необходимо заплатить 1-3,5% от цены объекта.

Налогообложение при покупке

В зависимости от типа недвижимости и статуса покупателя, оплачивается налог реестра. Для обычных объектов он составляет 2-10%, для элитных строений может доходить до 22%. Если покупка осуществляется на вторичном рынке, начисление налога происходит не с рыночной, а с кадастровой стоимости недвижимости. Если иностранный резидент не имеет статус ВНЖ, налог будет выше, но можно претендовать на льготы в таких случаях:

  • Недвижимость не относится к премиум-классу.

  • Ранее не использовались аналогичные льготы.

  • Регистрация в купленном жилье произошла в течение 1,5 года после оформления сделки.

Оформление основного договора

Основной договор (contratto notarile di compravendita) оформляется на языках, понятных сторонам. Переводчик обязательно присутствует при оформлении. Нотариус визирует договор и выдает сертификат. К этому моменту покупатель должен 100% рассчитаться с продавцом. Нередко покупатель перечисляет деньги, предназначенные для оплаты налогов и сборов, нотариусу, а он уже распределяет их по организациям. Также нотариус отправляет документы в кадастровое ведомство, налоговую службы и регистрационную палату.

Если вас интересует вопрос покупки недвижимости в Италии, необходима консультация или помощь в выборе, оформлении и приобретении объекта, мы ждем вас. Международная компания GARANT IN более 10-ти лет специализируется на вопросах инвестиционной иммиграции, ВНЖ, ПМЖ, оформлении гражданства Италии. Возьмем на себя решение любых вопросов, сэкономим ваше время и ресурсы.